Publicado: octubre 1, 2026, 6:00 am
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El primero de los dos decretos que el Gobierno aprobó el martes recoge una reforma fiscal en toda regla sobre la tributación de la vivienda. El texto, de casi 100 páginas, dedica un título entero a medidas fiscales y tributarias, entre las que destacan nuevos incentivos a los caseros, deducciones a inquilinos y penalizaciones a los pisos vacíos y al alojamiento turístico.
La primera de las novedades que incluye el texto es una reforma de los beneficios fiscales en el IRPF de que disfrutan los caseros que no sean grandes tenedores de vivienda. En líneas generales, mejoran los incentivos para los propietarios que bajan precios y empeoran las ayudas a quienes, por el contrario, suban la renta a sus inquilinos.
La nueva norma deja exenta la tributación del alquiler a los propietarios que renueven el contrato a un inquilino bajándole el precio al menos un 5%. También se perdona el IRPF, en la práctica, a los caseros que alquilen por primera vez si lo hacen por debajo del precio de mercado, es decir, respetando los máximos que define el Ministerio de Vivienda para cada zona y características del inmueble.
Al margen de estos casos, el texto introduce también bonificaciones muy amplias (de entre el 70 y el 95%) para el resto de caseros que abaraten el alquiler más de un 5%. Un beneficio fiscal que se intensifica cuando el arrendatario es joven o vive en una zona declarada como tensionada por el Ministerio de Vivienda. «La norma se ha hecho mucho más compleja, se abre un abanico enorme», explica Raquel Jurado, técnica del Servicio de Estudios del REAF-CGE en conversación con La Información Económica.
En caso de que el propietario no suba precios, la bonificación fiscal se mantiene: solo tiene que tributar por el 50% de lo que haya ganado por el alquiler, una vez descontados los gastos. Sin embargo, el decreto cambia el sistema para desincentivar y castigar a los caseros que suban los precios. Con la normativa anterior, se les perdonaba la mitad del IRPF por la renta incluso si encarecían la renta. Ahora, la deducción para quienes suban precios se reduce al 40% para quienes incrementen el alquiler menos de un 5% y cae hasta el 15% si lo elevan un 20% o más.
Una nueva ayuda para inquilinos
Al mismo tiempo que se modifica el sistema de bonificaciones para los caseros, el Gobierno ha introducido una nueva deducción fiscal para los inquilinos de rentas medias-bajas. Así, los arrendatarios con ingresos de 33.007 euros brutos o menos podrán deducirse de su declaración de la renta un 10% del alquiler mensual que paguen, aunque con ciertos límites.
El sistema limita la deducción a un máximo de 11.630 euros en mensualidades de alquiler satisfechas a los contribuyentes que ganen menos de 23.000 euros brutos. Lo que se traduce en un ahorro máximo de 1.163 euros al año en la declaración de la renta. En caso de que los ingresos superen los 23.000 euros, la cantidad de alquiler que se puede deducir se va reduciendo a medida que aumentan los ingresos.
Esta medida, señala Raquel Jurado, recuerda a una deducción similar que ya se aplicó hace una década, pero que finalmente se acabó liquidando. Fuentes gubernamentales trasladan que el coste fiscal de esta renovada deducción rondará los 950 millones de euros en recaudación perdida.
Además, dentro del universo del IRPF, el Gobierno ha decidido dejar exento de tributación las ganancias por vender vivienda a organismos públicos que tengan por finalidad promocionar y gestionar vivienda social y asequible. Eso sí, siempre que el importe de la operación sea inferior a los 200.000 euros.
Castigo a pisos vacíos y turísticos
La parte fiscal del decreto de vivienda también pone el foco en los pisos vacíos y en los inmuebles de uso turístico. En este apartado, la medida más llamativa es que las viviendas que se dediquen a alquiler turístico o de corta duración (menos de 30 noches y salvo que sea la vivienda habitual del arrendador) tendrán que pagar un IVA del 10%. Hasta la fecha, esta actividad estaba exenta de pagar este tributo, algo de lo que se había quejado en varias ocasiones el sector hotelero que sí que tenía que abonar el impuesto. Si el decreto sale convalidado, esta medida entrará en vigor a partir del 1 de diciembre de 2026.
Dentro del IVA, el Ejecutivo introduce además dos beneficios fiscales importantes que han sido celebrados por el sector inmobiliario. El primero es que las reformas de vivienda para alquiler habitual podrán beneficiarse de un tipo reducido del 10%. Además, los promotores de vivienda protegida con calificación de permanente o indefinida pagarán un IVA superreducido del 4%.
En lo que respecta a los pisos vacíos, el Gobierno introduce una novedad dirigida a penalizarlos fiscalmente. El decreto habilita a los ayuntamientos para que puedan establecer recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de entre el 50 y el 150% a las viviendas sin ocupar. La definición de «desocupado» implica que la vivienda tiene que permanecer al menos dos años deshabitada de forma continuada y sin causa justificada y, además, pertenecer a propietarios que tengan cuatro o más inmuebles de uso residencial. Aunque si está en una zona tensionada, el requisito de la multipropiedad desaparece.
Esta posibilidad de subir el IBI también se prevé para los alojamientos turísticos que estén en zonas tensionadas. En este caso, los recargos pueden oscilar entre el 50 y el 150% en función del número de pisos vacacionales que tenga el propietario en cuestión.
Además, el decreto incluye una disposición aparentemente técnica en el IRPF, pero que puede afectar notablemente a los propietarios de vivienda vacía. La norma prevé un cambio en el sistema de imputación de rentas en el IRPF y de la forma de medir el valor catastral de las viviendas vacías que, en palabras de Jurado, va a provocar que los propietarios de inmuebles vacíos a su disposición que no sean vivienda habitual, esté alquilada o afecta a un negocio paguen más por este impuesto.
