Publicado: mayo 4, 2026, 4:08 am
El tipo de interés fijo lleva más de seis años dominando el mercado hipotecario. Fue en marzo de 2020, en pleno decreto del confinamiento por Covid-19, cuando esta tasa dio el ‘sorpasso’ al tipo variable, que tradicionalmente había sido el más demandado por los hogares. Los bancos, que estos días han presentado sus resultados trimestrales, han puesto el foco este fenómeno, que gana especial relevancia en el contexto actual. La crisis energética provocada por la guerra y el alza de la inflación han llevado al Banco Central Europeo a preparar el terreno para una subida de tipos. Sin embargo, esta tendrá menos impacto que en el pasado gracias a que más familias hipotecadas han optado por el tipo fijo.
El pago de la misma cuota durante toda la vida útil del préstamo ha pasado de ser algo testimonial a acaparar el grueso de las contrataciones. Si en 2009, justo después del estallido de la burbuja inmobiliaria en España, apenas representaba el 3,4% del crédito destinado a vivienda, en febrero de este año -último dato disponible- ya suponían casi el 65%. No obstante, son diez puntos menos con respecto al pico histórico del 75,2% contabilizado en julio de 2022, en plena invasión rusa de Ucrania.
Entonces, el BCE inició la subida más acelerada de los tipos de interés desde la creación del euro para hacer frente al encarecimiento récord de la cesta de la compra. «El incremento de la contratación a tipo fijo es positivo para las familias porque elimina el riesgo asociado a una hipoteca y les protege de la incertidumbre sobre la cuantía a abonar«, expone en declaraciones a La Información Económica el Catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo.
La presidenta del BCE, Christine Lagarde, explicó el jueves que en la reunión de política monetaria del 11 de junio ya contarán con suficiente información para tomar una decisión al respecto. Los analistas descuentan hasta tres posibles subidas de 25 puntos básicos en los próximos meses que, de materializarse, elevarían la tasa de referencia de la eurozona, la facilidad de depósito, al 2,75%. Esta es la tasa que marca desde la evolución del euríbor de las hipotecas al coste de los préstamos o de las tarjetas que ofrecen los bancos.
Precisamente, el mercado hipotecario se ha convertido en uno de los principales focos de debate de la temporada de resultados de las grandes entidades españolas en el primer trimestre. Los principales bancos han deslizado entre sus mensajes la preferencia por el fijo. Uno de ellos es CaixaBank, donde el 56% de la cartera está referenciada ya al mismo frente al 20% del año 2021.
El 44% restante se corresponden, según indican desde la entidad, con préstamos de mayor antigüedad, si bien no especifican dicho horizonte temporal. En la misma línea, BBVA solamente concede un 4% de hipotecas variables en el momento actual, reconfigurando un mix hipotecario equilibrado al 50% entre ambas categorías, al tiempo que Banco Santander sólo aprueba un 16% en variable.
Esta proporción es más moderada en Bankinter, donde el 40% de las nuevas operaciones pagan el mismo importe a lo largo de toda la vida del préstamo. La entidad capitaneada por Gloria Ortiz ha avisado en varias ocasiones de que este producto no es rentable para el banco con un coste de financiación que ronda el 2%. Por este motivo, alegan que su estrategia se focalizará en ser selectivos con la concesión hasta que haya precios “razonables”, al igual que BBVA tras perder cuota durante ocho meses consecutivos.
Hay que tener en cuenta que el INE engloba las hipotecas mixtas dentro de las fijas, lo que también puede explicar parte del repunte experimentado. De forma paralela, el citado CaixaBank espera una moderación de la demanda de hipotecas tras el repunte de mediados del año pasado, mientras que Banco Santander ve una oportunidad para crecer en este segmento.
Un informe de Barclays sitúa a CaixaBank, Bankinter y Unicaja como las entidades más beneficiadas de la potencial subida de tipos, pero no así Banco Sabadell, cuya cartera hipotecaria se ve limitada por el peso del tipo fijo, especialmente, sin TSB, su negocio británico, que ha pasado a manos del Santander. En el caso de la entidad cántabra, así como en el grupo de origen vasco, se da la circunstancia de que la exposición geográfica amortigua la sensibilidad de su margen de intereses.
Más hipotecas fijas en toda Europa
Esta no es una tendencia que se dé solamente en España. Un análisis elaborado por la agencia de calificación Scope Ratings recoge que la proporción de crédito destinado a vivienda a coste fijo se ha duplicado desde 2009 en Europa. «Las hipotecas fijas con cierta flexibilidad de amortización anticipada reducen el riesgo de sobresaltos en los pagos para los prestatarios. Este modelo también ha demostrado ser gestionable por los bancos. En este caso, corresponde a los legisladores y reguladores nacionales introducir normas que equilibren los riesgos de amortización anticipada o limiten la exposición de los préstamos a tipo variable. Promoviendo estos marcos, los responsables políticos pueden salvaguardar tanto la seguridad financiera de los hogares, como la estabilidad económica en general», expone.
España es el tercer mercado con las hipotecas más baratas
El sector argumenta parte del cierre parcial del grifo hipotecario en el hecho de que España es uno de los países más competitivos de Europa para vender hipotecas, factor directamente relacionado con el hecho de que este producto ha sido muy disputado entre la banca para atraer nuevos clientes y establecer una relación de vínculo a largo plazo. Los últimos datos publicados por el BCE arrojan que en este país se comercializan las terceras hipotecas más baratas de la eurozona con un coste de financiación medio del 2,75% al término de febrero. Solamente se sitúan por detrás Bulgaria (2,47%) y Malta (2,05%). Hasta hace unos meses ocupaba la segunda posición.
En febrero la media alcanzaba el 3,37%, clasificación que viene encabezada por Lituania (3,97%), Estonia (3,79%) y Alemania (3,77%). Entre los países del entorno destacan Portugal (2,83%), Francia (3,1%) e Italia (3,46%). Esta clasificación no recoge aún la escalada del euríbor registrada en las últimas semanas al calor de la guerra en Irán, que amenaza con provocar una crisis energética y disparar la inflación. El índice de referencia del mercado hipotecario cierra abril con una media mensual del 2,74%, 18,2 puntos básicos por encima del 2,565% del mes de marzo, y su cota más elevada desde septiembre de 2024.
Que el indicador haya despedido el mes en este nivel supone un quebradero de cabeza extra para las familias que revisen su préstamo variable con este dato. Para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un diferencial de un punto la subida será de unos 47 euros al mes y de 280 euros al semestre en caso de revisión semestral; y 560 euros más al año si la revisión es anual.
