Publicado: julio 13, 2026, 8:08 pm
El precio de la vivienda en España tiene margen para seguir subiendo muy por encima de la inflación prevista lo que queda de década. Lo apunta un informe de la agencia de calificación S&P Global, que estima un aumento medio del coste de los pisos del 7% anual de aquí a 2029, ambos ejercicios incluidos. El mayor incremento se registrará este año (9,1%) y a partir de aquí el alza se irá suavizando algo, si bien en 2029 el aumento será todavía del 5,4%.
El análisis que ha elaborado la firma estadounidense compara la evolución de los precios a nivel nacional con la que se registrará en otras grandes economías de la Unión Europea (Alemania, Francia o Italia) y con Reino Unido. España liderará el encarecimiento de los inmuebles tanto en 2027 como en 2028 y 2029 y únicamente se verá superada este año por Portugal, para la que prevén una subida del 10%. El año que viene los precios subirán en España un 7,4%, por encima del 5,7% de Polonia, del 5,5% de Portugal o del 4,4% de Países Bajos. En vecinos como Alemania, Francia e Italia los incrementos serán inferiores al 3%.
La agencia recuerda que la inversión residencial «permanece prácticamente estancada desde principios de 2019, mientras que el crecimiento económico figura entre los más sólidos de la zona euro». A esto añade el hecho de que la fortaleza del mercado laboral, con una intensa creación de empleo y un sólido crecimiento de los salarios, «ha incrementado el poder adquisitivo y favorecido la inmigración, ampliando el desequilibrio entre la oferta y la demanda», explica.
Frente a este contexto, que favorece un aumento de la demanda, S&P señala que las barreras administrativas existentes en el sector de la construcción continúan lastrando el desarrollo de nuevas viviendas. Cita como ejemplo la aprobación en abril del Plan Estatal de Vivienda 2026-30, dotado con 7.000 millones de euros -cuyo objetivo es incrementar la oferta de vivienda, mejorar su asequibilidad y ampliar la regulación aplicable a los alquileres de temporada y de corta duración-, pero advierte de que si bien la reciente intensificación de la actividad regulatoria es positiva, responde principalmente a una reacción frente a los problemas existentes.
«Es poco probable que estas iniciativas resuelvan las dos principales fricciones del lado de la oferta: la inflación de los costes de construcción y la escasez de mano de obra», advierte la calificadora. Sus expertos también se pronuncian sobre medidas como los límites al incremento de los alquileres o la ampliación de los programas públicos de garantía hipotecaria y asegura pueden, «de forma no intencionada», intensificar las presiones por el lado de la demanda.
De ahí que sus previsiones sigan reflejando una insuficiencia estructural de la oferta, lo que mantendrá una tendencia alcista de los precios nominales de la vivienda en Europa hasta 2029. El Banco de España ya advirtió hace un mes de que el déficit de viviendas acumulado entre 2021 y 2025 en el país se sitúa en una horquilla entre las 700.000 y las 750.000. Son los inmuebles que harían falta para dar respuesta a las necesidades de un mercado en pleno shock.
Una subida media de los precios del 4% este año en la UE
Frente a las tensiones que el sector atraviesa en España, desde S&P Global esperan que los precios de la vivienda en Europa aumenten, en promedio, alrededor de un 4% en 2026 y más del 3% el año que viene. «Unos tipos hipotecarios reales inferiores a los que anticipábamos respaldarán los precios a largo plazo, mientras que el aumento del desempleo y el deterioro de la confianza en algunas zonas de Europa actuarán como factores de presión a la baja», señalan sus economistas.
En un escenario macroeconómico más benigno, en el que el proceso de desinflación fuese más rápido y el empleo mejorase, los precios de la vivienda en Europa se situarían, al cierre de 2028, ligeramente por encima de sus previsiones del escenario central.
A nivel europeo, los desafíos son muy similares a los que aprecian en el caso español, de modo que el ritmo de inicio de nuevas viviendas continúa siendo demasiado reducido para «aliviar de forma significativa» las presiones sobre los precios. Así, aunque los nuevos paquetes legislativos nacionales reconocen la escasez de inmuebles, los incrementos sustanciales de la oferta tardarán años en materializarse.
Más allá de los factores cíclicos, como los tipos hipotecarios reales y las condiciones del mercado laboral, la firma estadounidense detecta una serie de fuerzas estructurales que marcan la evolución de los mercados europeos de vivienda. Por un lado están los cambios en las preferencias residenciales y en la formación de hogares, que avanzan a un ritmo superior al crecimiento de la población.
Por otro, los persistentes cuellos de botella de la oferta, que abarcan desde un sector de la construcción fragmentado y sometido a cargas administrativas, hasta unos mercados laborales tensionados y unos elevados costes de los materiales de construcción. A ellos se suman unos balances financieros de los hogares, por lo general, sólidos, que se traducen en una riqueza neta cercana a máximos históricos y sostienen la demanda en numerosos países.
Otro factor determinante ha sido el shock de los precios de la energía de 2022, que ha dejado una huella duradera en el coste de los materiales de construcción, que continúa siendo elevado. Existe el riesgo de que los efectos del actual shock energético se extiendan al sector residencial si este persiste.
