Publicado: octubre 2, 2026, 1:08 am
El Gobierno ha puesto la primera piedra para el programa de financiación Tu Casa, un préstamo público en condiciones ventajosas para la adquisición de una vivienda. El real decreto publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) sienta las bases para este mecanismo, que facilitará la compra a las familias que no dispongan de ahorros para la entrada. El organismo encabezado por Manuel Illueca otorgará un préstamo que cubrirá o bien el 20% del valor del inmueble hipotecado o bien un máximo de 50.000 euros, en función de lo que sea más favorable para esta institución, dependiente del Ministerio de Economía.
Los bancos españoles financian de media hasta el 80% del valor de la vivienda (tomando como referencia el menor entre el precio de compraventa y la tasación), por lo que la línea del ICO permitiría que aquellas familias que no cuentan con ahorros para la entrada del piso puedan obtener financiación para el 100% de la compra de un inmueble que no supere los 250.000 euros.
En los inmuebles que superen este umbral, los hogares deberán aportar la diferencia. A todo lo anterior hay que incluir los costes asociados a la compraventa, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de las viviendas de segunda mano o el IVA (10%) en la obra nueva, así como los de notaría o de inscripción en el Registro de la Propiedad.
A modo de ejemplo, para una casa valorada en 200.000 euros, el ICO financiaría 40.000 euros, mientras que para una de 300.000 cubriría los citados 50.000 euros. El mecanismo incluye un periodo de carencia similar al plazo de la hipoteca durante el cual el comprador no tendrá que amortizar capital, fijado en 30 años. Pasado ese plazo, tendrá hasta una década para devolver el crédito sin intereses ni comisiones.
La financiación provendrá de los presupuestos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a pesar de que el programa será gestionado por el ICO. Tampoco establece un límite de edad para ser beneficiario, pero sí precisa que debe ser para la adquisición de primera vivienda.
Además, como condición, todas las operaciones realizadas al amparo del mecanismo Tu Casa estarán sometidas a la limitación permanente de su precio de transmisión, una exigencia con la que el Ejecutivo quiere evitar la especulación futura con esas viviendas. Es decir, los propietarios que a posteriori la quieran venderlas no podrán hacerlo a un precio superior al de compra, que se actualizará en base a la evolución del Índice de Precios de Consumo (IPC). Sí se podrán incorporar en la actualización del valor de la vivienda determinadas reformas u obras, que se especificarán a futuro.
Sin embargo, aún faltan por concretar el grueso de los detalles. El propio texto remite a un acuerdo en Consejo de Ministros para fijar cuestiones como el precio máximo de las viviendas que se pueden comprar al amparo de este programa y los requisitos para aspirar a potencial beneficiario, entre otras. Fuentes bancarias explican a La Información Económica que las entidades deberán reunirse para cerrar filas antes de su puesta en marcha.
La línea se inspira en un programa que ya promueve a través del Instituto Catalán de Finanzas (ICF), si bien en este caso el programa está acotado para compradores con un rango de edad de los 18 a los 40 años con el objetivo de potenciar la emancipación entre la población más joven. En su primer año de vigencia, unas 1.800 personas han podido independizarse acogiéndose al mismo. En este sentido, los brókeres hipotecarios ven con buenos ojos la iniciativa. Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, apela al modelo de la citada comunidad autónoma, en la que ha funcionado.
Coincide con este planteamiento Ricardo Gulias, CEO en RN Tú Solución Hipotecaria, si bien alerta de que la medida puede provocar efectos inflacionistas y desembocar en incrementos del precio de la vivienda. «Hay que entender con precisión cómo se devuelve, cómo se combina con la hipoteca principal y qué esfuerzo mensual supone, porque la vivienda que firmes debería ser una que puedas pagar con tranquilidad también después de recibir las llaves», expresa, por su parte, Jorge González-Iglesias Baeza, CEO y cofundador de Gibobs.com.
El colchón de ahorro necesario para contratar una hipoteca se ha convertido en los últimos años en la principal barrera de entrada al mercado inmobiliario a pesar de que la concesión de crédito no ha parado de crecer hasta niveles inéditos desde 2010, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria. Aunque en los últimos ejercicios la banca ha levantado la mano y ha aprobado financiación por encima del límite del 80% recomendado a determinados perfiles, esta tendencia al alza se ha comenzado a revertir.
Los últimos datos disponibles del Banco de España (BdE) arrojan que este tipo de hipotecas han pasado de representar el 11,6% del total en el segundo trimestre de 2025 al 9,6% al término de junio de este 2026, su porcentaje más bajo en dos años. En otras palabras, de los casi 130.000 préstamos aprobados en ese periodo, solamente unos 12.000 cubren más del 80% de la transacción.
