Publicado: septiembre 29, 2026, 4:08 am
El acceso a la vivienda sigue siendo el principal problema para los ciudadanos españoles según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Y no es difícil entender por qué. El aumento de la demanda en un contexto de oferta insuficiente ha contribuido a un aumento de precios generalizado – especialmente intenso en grandes ciudades y zonas turísticas – que está dejando fuera del mercado de compraventa a un número creciente de hogares. Ante esta situación, la solución parece sencilla: si hacen falta viviendas, hay que construir o rehabilitar más para que los precios se moderen. Pero ¿Cuánta vivienda es necesaria y dónde?
Existen multitud de aproximaciones al análisis de la vivienda en España. Centrarnos en una perspectiva de oferta o demanda nos ofrecería una visión incompleta del problema, mientras que un análisis holístico sería demasiado ambicioso para el objetivo de este artículo. Por ello, nos centraremos únicamente en el mercado de compraventa de viviendas principales, es decir, aquellas destinadas a residencia habitual. Con este encuadre en mente, nos hacemos la siguiente pregunta: ¿Por qué siguen creciendo los precios de compra de la vivienda incluso en Comunidades Autónomas donde, aparentemente, no hay insuficiencia de oferta?
Una respuesta preliminar parece sencilla: el problema no es sólo contar viviendas y hogares, sino definir qué entendemos por demanda, dónde se manifiesta y qué parte de la oferta está disponible para satisfacerla.
Aunque conceptualmente resulta sencillo distinguir entre oferta y demanda, medirlas en el mercado de la vivienda es una cuestión que, como veremos, entraña su dificultad. En este análisis aproximaremos la demanda residencial a partir de la variación del stock de hogares, mientras que la oferta se aproximará por la variación del stock de viviendas principales. La lógica es intuitiva: cada nuevo hogar genera, en principio, demanda de una vivienda principal.
¿Existe una relación entre oferta, demanda y precios?
Del mismo modo, un aumento en el número de viviendas principales supone un incremento de la oferta residencial. El uso de la variación de stocks nos permite, además, tener en cuenta tanto la creación y desaparición de hogares y viviendas, como las transformaciones del parque existente. Y es que el reacondicionamiento de viviendas secundarias o vacías para convertirse en vivienda principal aumenta la oferta sin que se hayan construido nuevas unidades. Con esta aproximación se compara, para cada Comunidad Autónoma, la relación entre la evolución de oferta, demanda y precios.
La intuición económica nos dice que un aumento de la demanda respecto de la oferta disponible debería ejercer presión alcista sobre los precios. Lo contrario debería ocurrir si el aumento de la oferta supera el de la demanda. Es decir, si la relación funciona, deberíamos ver los mayores aumentos de precios en aquellas Comunidades Autónomas con mayor exceso de demanda, y las mayores reducciones en aquellas con exceso de oferta.
No obstante, la evidencia empírica nos plantea una cuestión interesante: a diferencia de lo ocurrido con respecto a periodos anteriores, desde 2021 el aumento de precios es generalizado, independientemente de la relación observada entre la oferta y la demanda. Se produce por lo tanto una aparente contradicción: los precios suben incluso en regiones donde la evolución observada de la oferta es mayor que la de los hogares. Al plantearnos si nuestra aproximación inicial captura adecuadamente la presión efectiva sobre el mercado, llegamos a dos cuestiones fundamentales: ni la cantidad ofertada es el único factor relevante ni los hogares representan toda la demanda.
No basta con construir, hay que hacerlo donde se requiere
La cuestión fundamental ligada a la oferta es su localización espacial, pues la vivienda es un mercado esencialmente local. Los valores agregados pueden estar camuflando situaciones muy dispares, con unos municipios con exceso de demanda y presiones de precios al alza y otros con la situación inversa.
La demanda que no vemos
La variación de hogares es una aproximación útil pero no refleja la totalidad de la demanda efectiva ni potencial. Esta diferencia puede ser particularmente relevante en los mercados más tensionados.
Por un lado, no todos los compradores son hogares. Las personas jurídicas y los fondos de inversión también participan en el mercado. Según el último anuario del Colegio de Registradores, las personas jurídicas representan cerca de un 15% de los compradores en comunidades como Canarias, Baleares o Madrid.
Otro factor a tener en cuenta es la demanda procedente de compradores no residentes. Según los datos del Ministerio de vivienda y agenda urbana, en comunidades como Canarias, Baleares o Valencia las compraventas de no residentes suponen aproximadamente un 20% de las compraventas totales.
Pero hay una tercera demanda más difícil de medir porque no es observable: la demanda que no llega a materializarse. Los precios pueden no ser únicamente el resultado del equilibrio entre oferta y demanda, sino también actuar como mecanismo de racionamiento. Es decir, la relación entre hogares y precios operaría en ambas direcciones: no sólo un aumento de la demanda puede elevar los precios, sino que unos precios elevados pueden condicionar la formación y localización de nuevos hogares. Y es que cuando una vivienda resulta demasiado cara, los compradores adaptan sus decisiones a esa restricción. Así, algunos hogares pueden decidir emanciparse más tarde, compartir piso durante más tiempo, o renunciar a trasladarse a otra región en la que querrían vivir a causa del coste de la vivienda.
Un indicio compatible con esta hipótesis es la variación del tamaño medio del hogar. En el periodo 2021-2025 el tamaño medio del hogar ha aumentado en Madrid, Cataluña, Baleares y Valencia. Aunque este fenómeno puede responder a múltiples factores, una restricción presupuestaria que dificulte la formación de nuevos hogares puede ser uno de ellos. De ser así, parte de la demanda potencial no llegaría a reflejarse en el crecimiento observado de los hogares.
Cuando hablamos del problema de la vivienda, automáticamente vienen a nuestra cabeza dos ideas: “la demanda ha aumentado mucho en poco tiempo” y “hace falta más construcción”. Sin embargo, este análisis muestra que ambas afirmaciones deben matizarse. Ni la variación de hogares recoge toda la demanda efectiva o potencial, ni la oferta depende únicamente de la construcción de nuevas viviendas: el reto no es simplemente construir más, sino aumentar la oferta residencial allí donde se concentra la demanda.
