Publicado: marzo 24, 2026, 7:10 am
El mercado inmobiliario inició 2026 con el freno pisado. Según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas cayó en enero un 5% con respecto al mismo mes del año pasado. Registró así su mayor descenso desde mediados de 2024, aunque manteniendo todavía en volumen alto de operaciones. La firma de hipotecas sí aguantó el tirón y subió un 6,3% en comparación interanual. Continuó así con la tendencia al alza experimentada en 2025, aunque mostrando una clara desaceleración antes incluso del comienzo de la guerra en Irán, que ha provocado que el euríbor se dispare y amenaza con endurecer el acceso a financiación para comprar una casa.
En enero se vendieron 57.489 viviendas, unas 3.000 menos que en el primer mes de 2025. Aun así, es el segundo mejor dato para esta época del año desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria —en enero de 2008 se cerraron 61.825 transacciones—, solo por detrás de las 60.514 del año pasado. Pese al frenazo, el ritmo de las compras apenas se aleja de la media de unas 60.000 casas que venían vendiéndose al mes en 2025. «Los datos confirman un arranque de año con un elevado volumen de actividad, aunque más moderado que el registrado el año pasado», valora Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com. El mercado se nutre principalmente de pisos de segunda mano. En enero se realizaron 43.916 operaciones sobre viviendas usadas y 13.573 de casas de obra nueva, un 3,8% y un 5,4% menos respectivamente que en 2025.
En los últimos meses del año pasado ya habían aparecido los primeros signos de desaceleración, por la normalización del mercado tras la fuerte expansión y por la presión de los precios en las zonas más caras. De registrarse subidas interanuales en el volumen de operaciones por encima del 10% en la primera mitad del año se pasó a alzas algo más moderadas en el segundo semestre —en torno al 8% en la recta final—, llegando incluso a anotar leves caídas de un 3,4% en agosto y un 2,5% en octubre. El descenso de operaciones anotado en enero ha sido el más abultado desde la caída del 6,2% anotada en junio de 2024, último mes en negativo antes de que el mercado se adentrara en la fase de expansión tras la cual ahora empieza a estabilizarse.
Frente al descenso de las compraventas, la firma de hipotecas se mantuvo en positivo en el arranque de 2026. En enero se suscribieron 40.273 préstamos para la compra de una vivienda, unos 2.400 más que a comienzos de 2025. Con este ascenso, el mercado hipotecario anota su mejor enero desde 2011, superando el pico de 40.217 firmas de 2020. En su caso, el ritmo de concesión ya venía rondado últimamente las 40.000 operaciones mensuales, aunque con incrementos interanuales de dos dígitos en la recta final del año pasado. En diciembre, por ejemplo, se habían suscrito un 17,4% más de créditos que en el último anterior, lo que evidencia una ralentización del crecimiento con el cambio de año.
«Los datos publicados por el INE dibujan un escenario que, más que de crecimiento puro como el que vimos durante todo el año pasado, empieza a hablarnos de transición», apunta Laura Martínez, portavoz de iAhorro. «Mientras las hipotecas crecen, las compraventas caen. Esta diferencia nos da una pista clara de hacia dónde se dirige el mercado», añade. «Ahora el número de operaciones se reduce, pero las que se cierran dependen más de la hipoteca, es decir, se compran menos viviendas, pero quienes compran necesitan más financiación. ¿A qué se debe esto? Principalmente a que los precios han subido con fuerza en los últimos meses, y cada vez menos compradores pueden pagar sin financiación», explica, señalando que «en este contexto no es extraño que la demanda hipotecaria se mantenga activa frente a las compraventas».
En enero de 2026 no solo se firmaron más hipotecas que en el año anterior, sino que además fueron más cuantiosas, en línea con el continuo encarecimiento de los precios. El importe medio de los préstamos para la compra de una vivienda alcanzó los 165.677 euros, un 8,6% más que en enero de 2025, aunque un 4% menos que en diciembre. «Veníamos de un 2025 en el que el importe financiado no dejaba de crecer y esta es la primera caída significativa. Habrá que ver si es un ajuste puntual o el inicio de una nueva dinámica en el mercado hipotecario», señala Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca. «No podemos decir que los precios estén bajando, pero sí es un primer síntoma de moderación», puntualiza, añadiendo que «seguimos en un escenario de financiación relativamente barata».
Pese al alza de los precios, las condiciones de financiación son más accesibles que hace un año. En enero de 2025 el tipo de interés medio de las hipotecas se situaba todavía en el 3,08%. No fue hasta febrero de cuando abandonó por primer vez en casi dos años el umbral del 3%. En el primer mes de 2026 el tipo de interés medio se mantuvo estable en el 2,87% con el que había terminado 2025. Los préstamos a tipo fijo presentaron condiciones algo más favorables, con un tipo medio del 2,84%, frente al 2,92% de los variables y, como viene ocurriendo desde el verano, fueron mayoritarios —concentraron el 66,7% de las firmas—.
El impacto de la guerra
Estos datos no reflejan todavía el impacto de la guerra de Irán sobre el mercado inmobiliario, ya que el conflicto comenzó a finales de febrero. Desde entonces el euríbor, que es la referencia para la mayoría de hipotecas variables en España, no ha dejado de escalar, superando ya el 2,7% en tasa diaria, más de medio punto por encima del nivel que transitaba hace solo tres semanas. Por el momento, el Banco Central Europeo se mantiene a la expectativa. En la reunión de la semana pasada decidió no tocar los tipos de interés.
«El repunte de la incertidumbre geopolítica por la guerra en Irán podría afectar al sector a través de un encarecimiento de los costes y de un eventual endurecimiento de las condiciones financieras si aumentan las primas de riesgo o si el BCE se ve obligado a subir los tipos de interés», reconoce el informe semestral sobre el sector inmobiliario publicado hace unos días por Caixabank Research, que también advierte de que «un deterioro la confianza de hogares y empresas podría ralentizar la inversión y moderar la demanda residencial», aunque sigue previendo unos volúmenes de venta para 2026 cercanos a los de 2025 y precios al alza. Es un diagnóstico similar al que hace BBVA Research, cuyo último informe de perspectivas avisa de que «el aumento de la inflación supondrá un riesgo para la recuperación de poder adquisitivo y la capacidad de compra de los hogares».
«La demanda continúa mostrándose sólida y, ante las expectativas de revalorización de la vivienda y la posibilidad de cambios en la política monetaria, es previsible que se mantenga activa en los próximos meses», opina, por su parte, Font, que reconoce que «la evolución geopolítica se perfila como uno de los principales factores de incertidumbre que podría influir en el mercado». «Más que un frenazo, lo que cabe esperar es una desaceleración progresiva del mercado. La actividad continuará, pero en un entorno más exigente: compradores más prudentes, bancos algo más selectivos y condiciones de financiación menos favorables que a comienzos de año», coincide Martínez, que remarca que todo dependerá de cómo evolucione el conflicto.
