Publicado: octubre 29, 2026, 11:00 am
La propuesta para aprovechar terrenos baldíos o subutilizados en el Valle de México abrió interrogantes entre representantes del sector inmobiliario sobre los criterios que aplicaría la autoridad y los posibles efectos en las decisiones de inversión, por lo que pidieron a la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) precisar las reglas del proyecto de ordenamiento metropolitano.
Las inquietudes se expresaron durante un webinar organizado por la plataforma Tiburones Inmobiliarios, en el que representantes de asociaciones inmobiliarias plantearon a Enrique Soto, director general de Ordenamiento Metropolitano y Regional de la Sedatu, preguntas sobre los mecanismos propuestos y sus posibles efectos en la propiedad y el desarrollo de proyectos.
Entre las medidas que propone el proyecto para aprovechar terrenos sin construir o subutilizados figura un gravamen al desperdicio urbano, distinto del impuesto predial, dirigido a predios ubicados en zonas consolidadas que cuentan con infraestructura y servicios.
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El documento contempla incluir terrenos baldíos y propiedades cuyas construcciones aprovechen poco el espacio disponible, estén inhabitables por abandono o ruina, o cuyas edificaciones tengan un valor inferior al del terreno. La propuesta establece condiciones para identificar estos predios, pero su aplicación dependería de cambios legales y de las decisiones de las autoridades estatales y municipales competentes.
Por separado, el proyecto propone delimitar zonas prioritarias para el desarrollo y la construcción, donde las autoridades podrían establecer plazos de entre dos y cuatro años para edificar terrenos identificados como baldíos o subutilizados. Si sus propietarios no construyen dentro del periodo establecido, se contempla la posibilidad de una venta forzosa mediante subasta pública, con una compensación económica para el dueño original.
La aplicación de estos mecanismos requeriría cambios legales y decisiones de las autoridades estatales y municipales competentes. El proyecto plantea que los gobiernos locales definan las condiciones para instrumentarlos, por lo que las propuestas no constituyen medidas aprobadas ni implican que la Sedatu pueda aplicarlas directamente.
Tonny Hanna, director de Hanna Inmobiliaria, cuestionó las posibles implicaciones de la medida para quienes adquieren terrenos como inversión y no tienen previsto desarrollarlos de inmediato.
“Pero ahora resulta que yo me compro un terreno, metí mucha lana en él para poder obtener esa plusvalía y ahora el gobierno con este plan que se pretende me dice: ‘Si no lo usas, lo tienes que construir y si no lo construyes lo tienes que subastar’”, expuso.
Sedatu revisa mecanismos para aprovechar terrenos baldíos
Ante las inquietudes, Soto explicó que la dependencia revisa la pertinencia de los instrumentos y las condiciones bajo las cuales podrían permanecer en el programa.
La revisión ya había sido reconocida por la Sedatu en un comunicado del 18 de octubre, en el que informó que el Secretariado Técnico Conjunto del Consejo de Desarrollo Metropolitano del Valle de México acordó analizar la pertinencia y los ajustes necesarios a las propuestas relacionadas con el valor catastral y las medidas para predios baldíos y subutilizados, en respuesta a las inquietudes expresadas durante la consulta pública.
Durante el webinar, Soto explicó que la propuesta busca aprovechar la infraestructura y los servicios existentes, además de vincular las intervenciones públicas y privadas con mejoras en las zonas urbanas.
Como ejemplo, mencionó que la ampliación de avenidas, las mejoras a las banquetas y la incorporación de transporte público pueden elevar el valor de los terrenos cercanos.
“Lo que se busca es que parte de esos beneficios pueda generar un fondo, un monto, una posibilidad de unos recursos que puedan permitir seguir mejorando y manteniendo esa zona”, explicó.
Inmobiliarios piden criterios claros
La falta de parámetros para determinar qué predios se considerarían subutilizados fue otra de las preocupaciones expresadas durante el encuentro. Roslin Balli, presidenta del Grupo Inmobiliario de la Zona Poniente (GIZP), preguntó si la autoridad tomaría en cuenta los metros cuadrados construidos o el tiempo que un terreno permanezca sin edificar.
“¿Qué criterios o qué lineamientos va a tomar la autoridad para decidir qué terreno, qué predio es subutilizado?”, preguntó Balli, quien planteó el caso de personas que heredan o compran terrenos con la intención de construir en el futuro, conforme avanza el desarrollo urbano.
La representante pidió que las asociaciones inmobiliarias participen en la revisión para conocer las reglas que determinarían la aplicación de los mecanismos y evitar decisiones que, desde su perspectiva, generen incertidumbre entre los propietarios.
Por su parte, Eduardo Cuén, presidente de la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria (APCI), sostuvo que los criterios deben considerar las características de cada zona y su evolución urbana.
“Es fundamental que los criterios sean claros, que sean muy puntuales y también que tengan una lógica en función de cómo se han desarrollado las zonas”, expresó.
Cuén advirtió que los cambios en las condiciones urbanísticas pueden afectar el valor de las propiedades y las decisiones de inversión. Como ejemplo, planteó que una vivienda ubicada en una colonia de uso unifamiliar podría enfrentar cambios en su entorno si se autorizan edificios en predios vecinos.
Soto ofreció organizar reuniones con representantes del sector para recibir propuestas y aceptó la posibilidad de establecer espacios de diálogo con las asociaciones inmobiliarias, como parte de la revisión del documento.
La consulta pública del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México concluye el 22 de noviembre. El instrumento comprende 84 demarcaciones: las 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios del Estado de México, ocho de Hidalgo y uno de Morelos.
