Publicado: septiembre 9, 2026, 7:32 am
La crisis de la vivienda se ha vuelto insostenible en Europa y con la idea de que los países la puedan solucionar la Comisión Europea ha presentado este miércoles su paquete de medidas sobre vivienda asequible, dejando claro eso sí que el objetivo no es que la UE asuma competencias en la materia; estas seguirán en manos de los gobiernos nacionales, autonómicos y municipales… pero Bruselas pone encima de la mesa una guía y propone que se demuestren los impactos del alquiler turístico, que se armonicen las normas para regularlos o que las leyes que se aprueben no sean para el largo plazo. No incluye el paquete, eso sí, medidas como los topes a los alquileres, algo que lleva meses pidiendo el Gobierno de Pedro Sánchez.
En determinadas zonas, una parte considerable del uso no principal corresponde a la actividad de alquiler a corto plazo, que ha crecido rápidamente en los últimos años. Entre 2018 y 2024, la actividad casi se duplicó, con un crecimiento del 93% en las cuatro principales plataformas (véase Airbnb). La situación varía mucho de una zona a otra del bloque comunitario, pero los alquileres a corto plazo parecen concentrarse mucho más en las zonas sometidas a mayor presión. Por ejemplo, en el centro de Madrid hay alrededor de 40 alquileres a corto plazo por cada 100 viviendas en el mercado de alquiler a largo plazo.
Según la propuesta de la Comisión, los municipios que pretendan limitar los pisos turísticos deberán «acreditar mediante pruebas objetivas que esta actividad ha tenido un efecto adverso significativo en el mercado de la vivienda durante al menos tres años consecutivos». Además, las autoridades tendrán que demostrar que no existen medidas alternativas menos restrictivas que resulten igual de eficaces y deberán aplicar el Reglamento europeo sobre Alquileres de Corta Duración para retirar anuncios ilegales y recabar datos reales de registro.
Las medidas que adopten los ayuntamientos sobre el uso de la vivienda no podrán ser indefinidas: se plantea una duración máxima de cinco años y exige revisiones periódicas obligatorias. El marco comunitario que se propone, añade la Comisión, «garantiza la seguridad jurídica y la protección de los derechos de propiedad, impidiendo que las condiciones asociadas a la adquisición» se apliquen con carácter retroactivo y contemplando excepciones sobre las viviendas vacías o sobre las segundas residencias. En ese caso, para desincentivar las primeras, la Comisión plantea que se puedan adoptar medidas fiscales concretas (subidas de impuestos, aunque no lo menciona de manera directa). Eso sí, las regulaciones locales que ya estuvieran en vigor antes de la entrada del reglamento no se verán afectadas ni reabiertas, matiza el Ejecutivo comunitario.
Fuentes comunitarias explican que por primera vez Bruselas plantea usar el concepto de «zonas tensionadas» -que defiende por ejemplo el Gobierno español- pero la Comisión incide en que no quiere suplantar a los Estados miembros en términos de competencias. Además, las fuentes comentan que la idea no es regular la vivienda de uso residencial; la normativa propuesta no se enfoca en esa parte. El foco se centra, sostienen, en la vivienda que se utiliza para fines distintos de aquellos destinados a las personas que residen habitualmente en ella. Por ejemplo, para alquileres de corta duración.
La ley que se propone desde la Comisión quiere una base común para identificar la tensión habitacional; es decir, tener claro si existe tensión habitacional en la zona en la que se desea imponer una restricción al llamado «uso no principal de la vivienda», en palabras del propio Ejecutivo comunitario. Todo lo que se decida debe basarse en pruebas y no ser medidas discriminatorias, avisan las mismas fuentes. Al mismo tiempo, dejan claro que esta legislación no exige, sino que recomienda, y no intenta regular los alquileres ni controlarlos. El orden de los factores es claro: análisis, estudio y medidas, en ese orden.
Con todo, Bruselas cree que no tiene por qué haber 27 enfoques, es decir, uno por cada Estado miembro. Y por eso plantea una metodología común para definir las «zonas bajo presión residencial» antes de adoptar cualquier restricción. Esto ha de comenzar, dicen, un filtro previo fundamentado en el ratio precio-ingreso (Price-to-Income, PTI) para determinar en qué medida el coste del hogar excede la capacidad adquisitiva; aquí entra en juego la oferta, la demanda y la ubicación y características geográficas de cada lugar. Una vez hecho todo el análisis, insiste la Comisión Europea, la designación de zona tensionada corresponderá siempre a la administración competente y nunca al Ejecutivo comunitario.
A todo esto hay que añadir una idea ya conocida, que es la potenciación de la vivienda social y movilizar fondos tanto nacionales como europeos -algo que han pedido ya varios gobiernos nacionales y locales- para la construcción de la misma, pero también para la rehabilitación de espacios; eso sí, la entrada de fondos públicos en este sentido obligará a que la vivienda social mantenga precisamente su razón de ser durante al menos 20 años. La meta de Bruselas no va por el camino la intervención del mercado sino por el aumento de la oferta. Fuentes diplomáticas consultadas por 20minutos entienden, no obstante, que el esquema planteado por el Ejecutivo comunitario no servirá de mucho si los gobiernos nacionales no aúnan recursos y políticas rápidas y efectivas para resolver la situación. Es decir, se toman la propuesta de Bruselas es simplemente una casilla de salida.
Los europeos deberían tener la posibilidad de vivir, trabajar y permanecer en los lugares que consideran su hogar
«La vivienda es, ante todo, un lugar para vivir, para disfrutar, para sentirse seguro y para garantizar que podamos desarrollar nuestras capacidades y fortalezas. Las casas y los pisos también tienen un valor económico legítimo, lo que explica por qué muchas personas invierten en el sector inmobiliario«, reconoció la vicepresidenta de la Comisión Europea Teresa Ribera, en rueda de prensa. «Sin embargo, nos enfrentamos a una terrible crisis que impide a muchos ciudadanos acceder a una vivienda. Cuando el mercado no consigue ofrecer algo tan fundamental como una vivienda asequible, las autoridades públicas tienen la responsabilidad de actuar», sentenció.
El mensaje que sale de Bruselas también lo compartió el comisario de Vivienda, Dan Jorgensen. «Los europeos deberían tener la posibilidad de vivir, trabajar y permanecer en los lugares que consideran su hogar. Deberían tener la posibilidad de encontrar una vivienda asequible y digna en el lugar donde desean construir su vida», comentó. El objetivo de esta propuesta, dijo, es dar a las ciudades «las herramientas necesarias para poner a disposición de la ciudadanía más viviendas asequibles, especialmente en las zonas más afectadas por la crisis».
Se espera, por último, que la vivienda sea un tema central en el discurso sobre el estado de la Unión que dará la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, el próximo miércoles en Estrasburgo ante el Parlamento Europeo. Y es que esta serie de propuestas ya la prometió en la cita de 2025. «La falta de viviendas asequibles es un motivo de preocupación para muchos de nuestros ciudadanos europeos. Los trabajadores esenciales y los estudiantes no pueden permitirse vivir en los lugares donde trabajan y estudian. Pero, sobre todo, es una cuestión de justicia», sentenció la dirigente alemana.
Una crisis generalizada en toda la UE
La situación en general es muy delicada en toda la UE, como se refleja en un análisis publicado el año pasado por el Consejo Europeo. En diez años (entre 2015 y 2025) los precios de la vivienda subieron un 60,5% en promedio, con aumentos extremos en Hungría (237%), Lituania (147%) y Portugal (147%), mientras que Italia (donde cayeron un 1%) y Finlandia (con una bajada de un 0,4%) fueron las excepciones en el bloque comunitario.
Además, en 2024, los hogares europeos destinaron un 19,2% de su renta disponible a la vivienda, y el 9,8% de los habitantes urbanos gastaron más del 40%. La escasez de oferta, los altos tipos de interés y los costes energéticos han hecho que uno de cada diez hogares no pudiera pagar su alquiler o hipoteca a tiempo. El foco, con todo, se pone en las grandes ciudades: Madrid y Barcelona (74%) están en la cabeza de grandes urbes donde más porcentaje de la renta se destina al alquiler, solo superadas por Lisboa y un poco por encima de Milán, Roma o Dublín.
