Publicado: marzo 30, 2025, 3:00 am
Monterrey, NL. La Resolución de la Miscelánea Fiscal (RMF 2025) determinó que a partir de este año el notario debe declarar el valor comercial de la operación de compra venta. Sin embargo, en Nuevo León se emplea el avalúo sobre el valor catastral, por lo que se tendrá que añadir el costo de un avalúo comercial.
José Alfonso Gómez Tamez, titular de la Correduría Pública Número 28 del estado, explicó ante afiliados a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Monterrey, que esta normativa fiscal entró en vigor el 1 de enero de 2025.
«El objetivo de la Miscelánea Fiscal que pide cumplir con la regla 2.7.1.43 (RMF2025), el fisco le exige al notario que entre a Declaranot y anote el valor de la operación. En Nuevo León se aplica sólo el avalúo del valor catastral del inmueble», comentó.
“Lo que se busca con la Miscelánea Fiscal es que no haya operaciones con precios ficticios, que sean precios reales, para tener una correcta tributación del ISR, ya sea por la enajenación o la adquisición de un inmueble”, dijo.
Este ordenamiento también tiene una afectación en el IVA, porque se paga en base al valor de la venta o de la construcción comercial o industrial. A ello se suma la ley local, que establece el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que en la Ley de Hacienda de los municipios señala que se va a cobrar este gravamen en razón del valor catastral o del valor de la operación, de acuerdo a cuál es el más alto.
“Si este avalúo (comercial) nos va a obligar a subir los precios, el ISAI se va a cobrar sobre el valor más alto”.
Puso un ejemplo: “Si tienes una casa que vas a vender en 1 millón de pesos, con estas reglas, resulta que tienes que pagar 100,000 pesos de impuestos y te van a quedar 900,000 pesos, quizá como vendedor pienses que no te conviene porque quieres 1 millón de pesos, libre de impuestos”.
Alertó que, “si te vas sin pagar impuestos, el día de mañana el fisco va a tocar la puerta y va a cobrar multas y recargos”.
¿Se aplica la Miscelánea Fiscal y también la Ley local?
El titular de la Correduría número 28 de Nuevo León, recalcó: la Miscelánea Fiscal lo que hace es ver de qué manera vas a aplicar o interpretar los reglamentos y leyes. Para las contribuciones locales aplica la Ley local”.
“Si la ley Notarial (de Nuevo León) te dice que vas a aplicar el valor catastral, está bien, tú cumples con entregar ese avalúo; pero también debes cumplir con la Ley federal, es decir con la Miscelánea Fiscal que indica que debes tener un avalúo comercial, entonces el notario tendrá que hacer el avalúo. Son dos ordenamientos, uno federal y otro local, por jerarquía tendría que ser la federal, pero en inmuebles se aplica siempre lo local”, ahondó.
Comentó que en Jalisco y Baja California se exige el avalúo comercial para el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), mientras que en el estado se realizan las operaciones a través del avalúo catastral, que tiene vigencia de un año a partir de la emisión. Si se modifica el inmueble cambia el valor de la propiedad y pierde vigencia dicho gravamen local.
Aumentará la demanda de avalúos
Dijo que esta correduría se está preparando para el caso de que aumente la demanda de avalúos cuando los Notarios hagan obligatorio este ordenamiento, de presentar también el avalúo comercial. El trámite no tardaría muchos días, lo complicado es la inspección de inmuebles en el caso de municipios alejados de la zona metropolitana.
Reiteró: “Eso va a ser sí o sí, va a llegar el momento en que sea obligatorio. Sin embargo, el ordenamiento está en un ‘área gris’, mientras no haya una sanción”.
Estimó que el costo promedio de un avalúo catastral está en 700 pesos en promedio, y los avalúos comerciales su tarifa es de tres al millar, pero en caso de que llegue una demanda excesiva, tanto los corredores, como los peritos valuadores tienen que establecer una tarifa especial para estos avalúos.
Por su parte, Juan Manuel Escobedo, presidente de AMPI Monterrey, consideró que esta medida es positiva al dar certidumbre en las operaciones inmobiliarias.
Comentó que cuando se quiere vender una propiedad pero se escrituró a un valor bajo, «esto me pegará en el ISR. Es preferible pagar un avalúo comercial, porque a la hora de vender no afectará tanto en ese gravamen».
