Publicado: abril 16, 2026, 3:00 am
Con una de las tasas de propiedad de vivienda más altas de Europa, en España muchos mayores llegan a la edad de dependencia con una pensión ajustada pero con un patrimonio inmobiliario libre de cargas y con gran valor en el mercado. Ante la escalada de precios de las residencias y el deseo de no ser una carga económica para sus hijos, fórmulas como la hipoteca inversa y la renta vitalicia han dejado de ser productos marginales para convertirse en soluciones financieras habituales.
Sin embargo, elegir una u otra no es solo una cuestión de cuánto dinero se percibirá al mes. Para tomar esta decisión hay que tener en cuenta la fiscalidad y cómo afectará a la herencia de los descendientes.
Hipoteca inversa: El préstamo que no se devuelve en vida
La hipoteca inversa es, técnicamente, un crédito con garantÃa inmobiliaria. El banco concede al mayor una cantidad, mensual o en un pago único, y la deuda no se devuelve mientras el titular viva en la casa o mantenga el contrato.
La principal ventaja de esta fórmula es que la persona sigue siendo la propietaria de la vivienda y, si finalmente no necesita ir a una residencia, puede seguir viviendo en ella hasta el fin de sus dÃas.
Al fallecer el titular, los herederos reciben la casa, pero también la deuda acumulada. Tienen tres opciones: pagar la deuda para quedarse la casa, vender la casa para cancelar la deuda y quedarse el sobrante, o suscribir una hipoteca convencional para ir pagando poco a poco.
Uno de los mayores atractivos de esta opción es la fiscalidad, ya que el dinero recibido no tributa en el IRPF porque Hacienda lo considera un préstamo, y no una renta.
Renta vitalicia: Vender la casa conservando o no el derecho a vivir
Esta opción no es un préstamo, sino una venta. El mayor propietario vende la nuda propiedad de su vivienda a un inversor o entidad a cambio de una renta mensual de por vida. Uno de los puntos fuertes es que las mensualidades suelen ser bastante más altas que en la hipoteca inversa, ya que se está transmitiendo la propiedad. Además, el propietario se olvida de pagar el IBI y las derramas extraordinarias de la comunidad, que pasan a ser responsabilidad del nuevo dueño.
El punto débil de esta fórmula es que los hijos pierden la posibilidad de heredar esa vivienda. Al fallecer el mayor, el inversor toma posesión plena de la vivienda y los herederos no tienen derecho sobre ella.
En cuanto a la fiscalidad, los mayores de 65 años están exentos de pagar impuestos por la venta de su vivienda habitual. Además, la renta mensual recibida tiene importantes exenciones fiscales: hasta el 92% está libre de impuestos si se contrata con más de 70 años.
¿Cuál elegir para pagar la residencia?
La elección de una u otra opción depende de la urgencia y del legado que se quiera dejar. Si el objetivo es ir a una residencia y no hay intención de volver a la casa, la venta de la nuda propiedad suele ser más rentable. Al no tener que devolver ningún préstamo con intereses, la mensualidad que le queda al mayor para pagar la plaza residencial es mucho más elevada.
En caso de que el mayor quiera dejar abierta la posibilidad de regresar a casa, o de que los hijos deseen conservar el patrimonio, la opción más apropiada es la hipoteca inversa. Es un alquiler de tu propio patrimonio que permite a los hijos decidir en el futuro si les compensa saldar la deuda para recuperar el hogar familiar.
El riesgo del interés compuesto
Hay que tener en cuenta que en la hipoteca inversa los intereses se acumulan y se capitalizan, es decir, se suman a la deuda. En 2026, con los tipos de interés en niveles moderados pero estables, una hipoteca inversa que dure 15 o 20 años puede llegar a consumir el 60% o 70% del valor de la vivienda. Antes de firmar un producto financiero de este tipo, es obligatorio por ley en España obtener un asesoramiento independiente y que los herederos estén informados.
