Publicado: mayo 11, 2026, 3:00 am
El mercado de oficinas en Madrid ha experimentado en el último lustro una de las mayores transformaciones del continente europeo. La capital registra la segunda mayor caída de Europa en los gráficos que miden la evolución de metros cuadrados por trabajador desde 2019, con un descenso del 14%, solo superada por Estocolmo. Detrás de esta cifra no se esconde una caída de la demanda, ni tampoco una menor oferta de oficinas. Obedece, más bien, a una transformación del modelo laboral en el que las empresas demandan otra naturaleza de oficinas en busca de edificios modernos y eficientes, a la par que el teletrabajo se asienta entre sus plantillas.
«En Madrid, antes de la Covid la mayoría de los espacios de trabajo no operaban con flexibilidad y se diseñaban con un puesto por empleado, mientras que hoy los nuevos inquilinos trabajan con ratios cercanos a 0,7 puestos por empleado. En paralelo, el foco ha evolucionado hacia espacios complementarios -colaboración, reuniones, aprendizaje, relación con clientes, socialización, innovación e intercambio de conocimiento-, aumentando el peso del uso colectivo frente a los puestos individuales para adaptarse a modelos de trabajo más flexibles» explican a este periódico desde la gestora de inversiones inmobiliarias Hines, autora del informe ‘The European Prime Office Rebound‘ que difunde estos datos.
Su investigación compara la evolución de las oficinas de las grandes capitales europeas en los últimos años para concluir que, a medida que la demanda de los inquilinos se concentra en edificios de alta calidad, las ciudades con oferta más asfixiada pueden elevar la presión de los precios sobre los activos ‘prime’. En el caso de Madrid, la gestora vislumbra que la demanda de oficinas de mayor calidad «seguirá creciendo» al ser «una de las principales puertas de entrada en Europa», mientras que la oferta adicional «probablemente continúe limitada por factores macroeconómicos y geopolíticos globales en el futuro previsible».
La investigación de la inmobiliaria estadounidense escenifica cómo el mercado laboral de oficinas en Madrid ha registrado una notable fortaleza en términos de empleo, con un crecimiento del 19,9% en los últimos cinco años, superando a Barcelona (16,7%) y Berlín (11,2%). Sin embargo, en el mismo periodo, el desarrollo de nueva oferta ha sido muy limitado, con un aumento del stock de oficinas de solo el 2,2%, frente al 10,5% y 7,5% que han registrado, respectivamente, Barcelona y Berlín. Esta combinación de fuerte creación de empleo y escaso crecimiento del ‘stock’ ha intensificado la presión sobre el mercado de oficinas en el skyline madrileño hasta el punto de que, a juicio de Hines, esta tormenta perfecta «provocará un crecimiento significativo de las rentas de las oficinas de Madrid en los próximos años, situándose muy cerca de Londres y París y en línea con otras ciudades comparables de la región, como Milán, Berlín y Ámsterdam«.
Madrid y Barcelona, a dos velocidades
Si bien el estudio de Hines no cuantifica el incremento de los precios, su homóloga holandesa MVGM sí puso cifra, en un estudio reciente, a la evolución de las tarifas del mercado inmobiliario de Madrid para constatar el encarecimiento de sus oficinas. Según este informe, correspondiente al cuarto trimestre del año pasado, el precio medio de venta de oficinas en el centro de Madrid se situó a cierre de 2025 en 4.526 euros por metro cuadrado, tras registrar un crecimiento interanual del 15%. Tendencia similar se vivió en el mercado del alquiler, donde el precio medio cerró el año en 25,32 euros por metro cuadrado al mes en el distrito central de negocios de la ciudad. O lo que es igual, el alquiler subió un 4% en un año.
Este último análisis ofrece una comparación con las oficinas de Barcelona, que constata las dos velocidades a las que transitan ambos mercados. En contraste con la capital, la ciudad condal refleja una subida más moderada con un precio medio de venta de 3.261 euros por metro cuadrado en el centro de la ciudad y el distrito 22@, que subió un 8,5% el año pasado. Más comedido fue el segmento del alquiler, donde la renta media alcanzó los 19,9 euros por metro cuadrado al mes en estas zonas, manteniéndose, prácticamente, en los niveles de 2024.
