Publicado: junio 19, 2026, 10:08 am
La escasez de vivienda lleva tiempo empujando al alza el coste de las casas. Los precios crecen más rápido de lo que lo hace el número de inmuebles disponibles. Según los datos publicados este jueves por el Ministerio de Vivienda, el parque residencial español ganó el año pasado 94.791 pisos, por debajo de los 102.322 que sumó en 2024. El ritmo de crecimiento se desaceleró así ligeramente, a la vez que se absorbió una pequeña parte del stock de vivienda nueva que España arrastra desde la burbuja inmobiliaria. Todavía existen 452.670 inmuebles que están sin habitar.
El parque residencial español rozó en 2025 los 27,1 millones de viviendas, superando por segundo año consecutivo el umbral de los 27 millones. Como suele ser habitual, el número de casas que existen en el país continuó en aumento —desde principios de siglo se ha incrementado en unos seis millones de inmuebles—, pero el avance se ha aminorado en los últimos años con respecto al ritmo anterior a la pandemia. 2024 fue el único ejercicio desde 2021 en el que se sumaron más de 100.000 viviendas en un solo año. En cambio, entre 2014 y 2019 el ritmo de crecimiento del parque era de unas 150.000 casas anuales. Más lejos aun quedan el más de medio millón de viviendas que se incorporaban al año entre 2005 y 2008, en la recta final de la burbuja inmobiliaria.
El aumento del número de viviendas en 2025 fue generalizado en todas las comunidades autónomas, aunque Andalucía, Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana concentraron casi dos de cada tres nuevos inmuebles. En concreto, la región más meridional de la Península ganó 19.742 casas —la mayoría en las provincias de Málaga (6.164) y Sevilla (5.933)—, mientras que Madrid incorporó 17.674 y Cataluña y la Comunidad Valenciana sumaron respectivamente 15.295 y 8.846 más a su parque. En Cataluña el grueso del crecimiento se concentró en la provincia de Barcelona (11.085), mientras que en la región levantina se repartió entre Alicante (5.493) y Valencia (2.962). En el extremo contrario, La Rioja apenas ganó 476 inmuebles y Cantabria y Extremadura rondaron los 1.500.
A pesar del lento crecimiento del parque residencial, en el último año se ha producido un trasvase de inmuebles hacia el uso como vivienda habitual. Según la estadística del Ministerio, el 72% de los inmuebles del país se utilizaban el año pasado como residencia principal. En 2025 se contabilizaron en total 19,6 millones destinados a este uso, lo que supuso 293.371 más que en 2024. En cambio, las viviendas no principales —pueden ser segundas residencias, estar vacías o alquilarse por temporadas, por ejemplo— disminuyeron en 198.580 hasta los 7,5 millones.
Una pequeña parte de todos estos pisos son viviendas nuevas que están sin vender y proceden en su mayoría de la época de la burbuja inmobiliaria. En 2009 ese stock de casas llegó a alcanzar las 649.780. Desde aquel entonces, el mercado ha ido dando salida a algunas de esos inmuebles, pero la mayoría siguen sin utilizar. El descenso del stock acumulado tocó suelo en 2022, cuando se contabilizaron 444.546 viviendas inoperativas. En los dos años siguientes se produjo una ligera subida hasta situarse el número de casas sin vender en 455.280 en 2024, mientras que en el último año el stock de vivienda nueva recuperó ligeramente la tendencia a la baja al encontrar salida en el mercado 2.610 de esos pisos.
Esa leve absorción del stock de obra nueva se concentró principalmente en la Comunidad Valenciana, Galicia y Murcia, donde el número de viviendas sin usar se redujo en 5.765, 2.061 y 2.147 con respecto al año anterior. En cambio, aumentó en seis autonomías. El mayor incremento del stock de vivienda nueva sin vender se dio en Madrid, donde creció en 4.082 pisos. La siguieron Cataluña (1.991) y Andalucía (1.350), mientras que en Aragón, Baleares y Canarias la variación no llegó al millar.
El peso de las viviendas sin vender sobre el parque total es desigual en las distintas comunidades. Si bien Andalucía, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana concentran el 63% del stock acumulado a nivel nacional, son también las regiones que con mayor número total de inmuebles. En los cuatro casos se superan los 3 millones de casas y los pisos sin vender representan entre el 1,45% y el 2,18% de sus respectivos parques. La región con mayor parte de su parque sin vender es La Rioja: el 4,17% de sus viviendas son pisos nuevos que siguen sin encontrar hueco en el mercado. La siguen Canarias (2,73%) y Castilla-La Mancha (2,71%). Por provincias destacan Castellón, Toledo y Lleida, todas por encima del 3%. Cantabria, Extremadura y Navarra no han acumulado stock de obra nueva sin vender desde 2004, que es el año que la estadística toma como referencia.
