Publicado: octubre 5, 2026, 3:19 pm
El valor y las características de un inmueble pueden cambiar con el paso del tiempo, pero esa transformación no siempre queda reflejada al mismo ritmo en los registros catastrales de los municipios, una brecha que la nueva propuesta federal busca atender mediante una mayor homologación de la información.
La iniciativa de Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, presentada por el Ejecutivo federal, plantea establecer criterios y herramientas comunes para la gestión de los catastros, además de mecanismos para vincular la información catastral con los registros públicos de la propiedad y mejorar la identificación de los inmuebles a escala nacional.
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El proyecto ya avanzó en la Cámara de Diputados, pues la Comisión de Transparencia y Anticorrupción aprobó el dictamen el 29 de septiembre, mientras que la Junta de Coordinación Política informó que se encuentra entre los dictámenes listos para su discusión y, en su caso, aprobación por el Pleno.
Para Miguel Ángel Hernández, gerente de Consultoría de Tasvalúo, uno de los principales efectos que podría tener la propuesta sería la modernización de los padrones y una mejor base para la recaudación del impuesto predial, ante un escenario donde todavía existen predios que no están registrados y municipios con dificultades para mantener actualizada su información.
“Lo que yo le veo a esta iniciativa es el efecto de la modernización, de tener una base mejor establecida para hacer una adecuada recaudación del impuesto predial, porque ciertamente no todos los predios están registrados y eso es importante para llevar a cabo el propósito del impuesto predial, que es la mejora de los servicios”, explicó Miguel Ángel Hernández, gerente de Consultoría de Tasvalúo.
Valor catastral no es valor comercial
Uno de los puntos centrales para entender los posibles efectos de la propuesta es distinguir entre el valor catastral y el valor comercial de un inmueble, pues ambos responden a criterios distintos y el primero es competencia de los municipios.
Aunque desde 1999 la Constitución estableció que los valores catastrales deberían acercarse a las condiciones del mercado, este proceso no se ha concretado de manera uniforme en el país, por lo que existen zonas donde los registros oficiales permanecen rezagados frente a la evolución de los precios inmobiliarios.
“Lo cierto es que no se ha logrado conforme se esperaba, no en todos lugares se ha hecho y esto ha hecho que de alguna manera los valores catastrales sigan quedando rezagados”, comentó Hernández.
La diferencia depende de factores como la ubicación, la infraestructura, la demanda y la evolución de cada zona, elementos que pueden impulsar el valor comercial a una velocidad mayor que las actualizaciones catastrales.
“Podemos tener un inmueble idéntico, pero el que está en una ubicación distinta y el valor puede ser hasta radicalmente distinto”, apuntó el representante de Tasvalúo.
En algunas zonas de Ciudad de México, la brecha entre ambos valores puede alcanzar 200% o incluso 500%, mientras que el especialista también identifica diferencias relevantes en ciudades como Guadalajara y Monterrey.
¿Dónde podría sentirse más el cambio?
La eventual reducción de esa brecha no dependería tanto del tipo de inmueble como de la zona donde se encuentre, de acuerdo con el especialista de Tasvalúo.
Los corredores urbanos y las áreas con mayor actividad inmobiliaria pueden presentar una mayor diferencia entre ambos registros debido a la plusvalía, el desarrollo de infraestructura y la demanda de vivienda, comercios y oficinas.
Entre los factores que pueden ampliar esa diferencia están:
- Ubicación y plusvalía de la zona.
- Desarrollo de infraestructura.
- Demanda de vivienda, comercio y oficinas.
- Dinamismo de corredores urbanos y zonas mixtas.
- Ritmo de actualización de los valores catastrales.
Hernández aclaró que la iniciativa no establece una modificación automática de los valores de los inmuebles, ya que esa facultad corresponde a los municipios y no existe un porcentaje nacional uniforme para incrementar los valores catastrales.
“No tiene, repito, el propósito de que los valores sean modificados, porque esa es una facultad de los municipios”, detalló Hernández.
La propuesta sí puede tener efectos sobre la información que utilizan las autoridades para la recaudación y la planeación urbana, al facilitar una identificación homologada de los inmuebles y una mayor coordinación entre catastro y registro público de la propiedad.
Para quienes busquen comprar o vender una vivienda, el especialista considera que el valor catastral no debe ser el principal elemento para tomar esa decisión, pues el precio de mercado responde a factores como la ubicación, los servicios, la movilidad y las condiciones de oferta y demanda.
