Publicado: octubre 5, 2026, 3:00 am
El estallido social por los elevados precios del alquiler y de la compraventa de vivienda ha revelado una tensión que llevaba años latente entre dos grupos de población cada vez más antagónicos. Por un lado, la población que vive arrendada o que busca acceder por primera vez a una vivienda, que enfrenta precios prohibitivos en las principales urbes del país. Y, por el otro, los propietarios, que tienen en la vivienda su principal, y a menudo única, fuente de riqueza.
Porque el patrimonio de las familias españolas -y de la mayoría de hogares europeos- es eminentemente inmobiliario. Lo que hace que para una capa notable de la población sea beneficioso que los precios de su activo -y de la renta que pueden obtener de él, en el caso de que sean arrendadores- siga subiendo.
Según las Cuentas Distributivas de la Riqueza, una estadística que publica el Banco Central Europeo (BCE), dos de cada tres euros en patrimonio de las familias españolas adopta la forma de inmuebles. En concreto, hablamos de 5,6 billones de euros netos -es decir, descontada la deuda- en vivienda, suelo, oficina, comercio, tierras… de los 8,4 billones netos al que asciende el patrimonio de los hogares. En euros por hogar, la riqueza inmobiliaria asciende a 288.420.
El otro tercio restante, se divide en otras partidas de menor entidad como los depósitos bancarios (1,1 billones en activos), la participación en empresas (1,4 billones), y otros activos financieros (1 billón) como pueden ser los bonos de deuda pública, acciones cotizadas, fondos de inversión, derechos sobre seguros de vida y otras rentas.
El porcentaje de riqueza de los hogares españoles en vivienda es algo superior al de la media de la eurozona. Así, en España el 67% del patrimonio es inmobiliario, frente al 63% del conjunto de los países del euro y también algo más que en Alemania (63,8%), Francia (63,5%) o Italia (49,6%), las economías por tamaño más comparables a la española.
No obstante, estos datos no reflejan bien la importancia real del patrimonio inmobiliario para las familias españolas y europeas. El hecho de que la población más rica del país posea tres cuartas partes de todo el patrimonio de los hogares distorsiona la realidad. Si borramos a ese 25% más rico de la ecuación y analizamos la riqueza del resto de las familias se observa cómo la importancia de la vivienda es todavía mayor.
En concreto, en este grupo de población (los cuatro primeros quintiles, en jerga técnica) el 92% del patrimonio es de naturaleza inmobiliaria en España, frente a un 89% en la eurozona. En Francia (91%), Italia (84,2%) o Alemania (77,8%) los porcentajes también son muy elevados, aunque algo menores. Dicho de otro modo, en las familias de clase baja, media y media alta, la vivienda es prácticamente la única forma de riqueza que conocen.
Sin embargo, la realidad europea contrasta radicalmente con la situación de Estados Unidos. Allí, el porcentaje de riqueza en forma de vivienda y otros inmuebles no llega al 50% en ningún grupo de población, ni siquiera en los que menos poseen. La inversión en acciones y fondos, planes de pensiones y otro tipo de negocios llenan el hueco que para los españoles y europeos ocupa la vivienda.
La mayoría son pequeños propietarios
Las protestas sociales que han estallado en los últimos días han puesto en el foco particularmente en los denominados fondos ‘buitre‘. Sociedades que se dedican a comprar grandes lotes de vivienda a precios por debajo de mercado -a menudo, con inquilinos dentro que son desahuciados, como el célebre caso de Maricarmen– para después venderlos más caros y así ganar dinero.
Sin embargo, y aunque el papel de estos fondos tiene un impacto claro en zonas concretas de las ciudades, los fondos son propietarios de una parte minoritaria de los inmuebles del país. El Banco de España estimó, con datos de 2021, que las sociedades (incluidos fondos buitre y otras) tenían en su poder el 8,1% de las viviendas en alquiler de España. Un porcentaje que en el caso de Madrid o Cataluña llegaba al 11,1 y el 10,3%, respectivamente. Mientras que el 92% restante pertenece a particulares, aunque en este grupo también se incluye a multipropietarios.
La estadística catastral arroja una conclusión similar. En España hay documentados 26.162.825 inmuebles urbanos (que van desde vivienda, a oficinas, locales, edificios, terrenos urbanizables…). De ellos, algo menos de la mitad están en manos de propietarios que solo tienen un inmueble en propiedad.
Luego hay otro gran grupo de multipropietarios que tienen entre dos y cuatro inmuebles bajo su posesión, aproximadamente el 41% del parque urbano del país. Pero si nos fijamos en lo que la ley de vivienda entiende por gran tenedor (más de 10 viviendas) solo el 1,1% de los inmuebles de uso urbano del país pertenece a este grupo de propietarios. Incluso rebajando la definición a cinco inmuebles (algo posible en zonas declaradas tensionadas), el porcentaje sigue siendo del 11%.
