Publicado: mayo 18, 2026, 4:23 pm
La crisis del ladrillo de principios de siglo quizás quede muy atrás en el tiempo; pero lo cierto es que, casi 20 años después del estallido de la burbuja, el sector aún no se ha recuperado de su resaca. Y eso lo ha arrastrado a una paradoja: aunque el país arrastra un gravé déficit residencial (unas 700.000 viviendas) y los precios no paran de subir, en España hay una enorme cantidad de suelo edificable inmovilizado, parcelas que tras la crisis han acabado en manos de ayuntamientos incapaces de impulsar vivienda en ellas o de bandos, fondos y empresas que no han podido desarrollarlas o no lo han considerado viable.
Podría parecer una cuestión menor si no fuera porque hay cálculos que estiman que ese ‘gran atasco’ de suelo le está costando a las ciudades de España 2,9 millones de pisos potenciales. Es decir, casas que podrían construirse en solares desarrollados, pero que por una razón u otra siguen sin pasar del papel. Algo más de la mitad (1,5 millones) se concentran además en las 15 principales metrópolis.
Una cifra: 1,5 millones. El dato parte de un estudio publicado en el último cuaderno del Círculo Cívico de Opinión por Ignacio Ezquiaga, economista y experto en el sector inmobiliario. En él básicamente se dedica a repasar las «viviendas previstas pendientes» en las principales áreas urbanas del país. Se trata de apartamentos y casas que deberían levantarse en solares en «estado avanzado de desarrollo urbanístico» o sectorializados (avalados por un plan y el ayuntamiento correspondiente), pero que siguen sin pasar del papel a la obra.
¿Por qué es importante? Porque como recuerda el estudio de Ezquiaga esa bolsa de terreno podría acoger millones y millones de nuevas viviendas. Para ser precisos habla de unos siete millones de propiedades, aunque buena parte se localiza en áreas rurales donde el desfase entre oferta y demanda no es tan grave como en las capitales.
Si nos centramos en las 86 áreas urbanas de España encontramos suelo vacante con potencial para acoger 2,93 millones de viviendas. Si afinamos aún más el tiro y nos limitamos a las 15 principales áreas metropolitanas de España la cifra se queda en alrededor de 1,51 millones de viviendas. De ellas medio millón se situarían en áreas con suelo ya urbanizado.
Madrid, a la cabeza. En su estudio, Ezquiaga incluye un cuadro elaborado con datos del Ministerio de Vivienda que muestra que la mayor bolsa de vivienda prevista y pendiente de ejecución se sitúa en el área de Madrid, al menos si hablamos de cifras brutas. Allí el potencial es de 351.000 propiedades, casi el 15% del parque total de vivienda existente en 2021. El potencial es igualmente alto en Murcia (226.600 unidades), Sevilla (142.900) y Barcelona (142.900), aunque en líneas generales suma miles de viviendas en todas las áreas del país. La menor es Palma, con casi 12.000.
En «manos muertas». Para entender parte de esa gran bolsa de vivienda atascada hay que remontarse a hace casi dos décadas, al pinchazo de la burbuja inmobiliaria y su posterior resaca. Cuando el ladrillo dejó de ser el negocio del siglo y muchas promotoras se vieron abocadas al cierre, los solares que poco antes habían acogido proyectos residenciales pasaron a convertirse en un activo con un futuro incierto. Una parte acabó en manos privadas. Otra, de los ayuntamientos.
Sus casuísticas son diferentes, pero al final el resultado es el mismo: lo que Ezquiaga denomina propiedades en «manos muertas», solares aparcados, atascados pese a tener el potencial de inyectar millones de viviendas a un mercado que, 20 años después, vuelve a tensarse. «A juzgar por su estatus urbanístico, bloqueado desde hace más de dos décadas en las que muchas han permanecido vacantes, no se trata de situaciones coyunturales sino estructurales; por eso nos recuerdan, salvando las distancias, a esos propietarios que pasaron a la historia como manos muertas», reflexiona.
¿Quién controla ese suelo? Como recuerda El País hay dos grandes frentes. El 30% ha quedado en manos de administraciones municipales que en su día los recibieron de las promotoras como parte del suelo que debían ceder para sacar adelante sus proyectos inmobiliarios. El problema es que no todos los ayuntamientos tienen la capacidad, voluntad o sencillamente los recursos para aprovechar ese suelo y convertirlo en vivienda de protección oficial (VPO). El resultado es que acaba bloqueado, a la venta o reorientado hacia otros usos, como los servicios dotacionales.
El restante 70% del suelo depende de entidades privadas, pero eso no garantiza que vaya a explotarse y convertirse en vivienda. La clave es si su desarrollo es o no rentable. Y si pueden financiarlo. Eso explica también que cuando los ayuntamientos optan por colaboraciones público-privadas para aprovechar los solares que controlan no siempre encuentren socios dispuestos a embarcarse en los proyectos. Una de las claves la aporta Ezquiaga en su estudio: las 15 principales áreas metropolitanas de España tienen suelo con potencial para millón y medio de viviendas, pero solo la tercera parte se ubican en entornos con terrenos ya urbanizados.
«Suelos vacantes». El año pasado, en otro estudio publicado por el think tank Funcas sobre la Sareb, Ezquiaga ya advertía de la complejidad del escenario: «Con una industria promotora de menores capacidades respecto a décadas anteriores, los proyectos originarios se discontinuaron. Así muchos de los suelos todavía viables no se adaptarían a los cambios regulatorios o a las nuevas necesidades territoriales, paralizándose y contribuyendo a un excedente de suelos vacantes de consecuencias negativas sobre la valoración de la cartera de la Sareb y, sobre todo, para la generación de largo plazo de nueva oferta residencial».
No es el único que ha llamado la atención sobre el suelo con potencial aún pendiente en las ciudades de España. El propio Ministerio de Vivienda ha analizado las principales bolsas de terreno disponible en España para nuevos pisos centrándose sobre todo en aquellas áreas en las que se prevén al menos 1.000 viviendas y el grado de edificación es inferior al 70%. Concluyó que hay 1.069 sectores con capacidad para acoger 2,4 millones de viviendas en 400 municipios.
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La otra cifra: 700.000. Que en las ciudades haya suelo con un desarrollo urbanístico avanzado pero que no acaba de desatascarse es importante por una razón muy simple: España necesita más vivienda. Mucha más. El Banco de España calcula que el desfase entre el ritmo al que se crean nuevos hogares y levantan nuevas viviendas (los primeros avanzan mucho más rápidos que las segundas) ha provocado un grave déficit de 700.000 unidades.
Ese agujero explica en parte (en parte) el desequilibrio entre oferta y demanda, la subida de precios o que haya ya ciudades que, precisamente ante la falta de suelo urbano, piensen ya en ganar edificación en altura.
Imágenes | Danist Soh (Unsplash) y Parth Savani (Unsplash)
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La noticia
El problema de España no es la falta de suelo edificable. Es un enorme atasco de suelo que bloquea tres millones de pisos en ciudades
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Carlos Prego
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