Publicado: mayo 3, 2026, 8:13 am
El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, en tratamiento en el Congreso y con posible debate en los próximos días, introduce cambios de alto impacto en el mercado de alquileres y reabre una discusión estructural: cómo equilibrar el derecho de propiedad con el acceso a la vivienda.
La iniciativa apunta a modificar las reglas del vínculo de los contratos con un esquema más expeditivo. El punto más sensible es la reducción del plazo de intimación por falta de pago, que pasaría de 10 días a solo 3 días corridos. A partir de allí, el proceso podría escalar rápidamente hacia el desalojo mediante un juicio sumarísimo, con tiempos mucho más acotados que los actuales: ¿Serán exprés?.
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En la práctica, esto implica un cambio profundo: menor margen para negociar, menos tiempo para regularizar deudas y mayor velocidad hacia instancias judiciales.
Un sistema más rápido y con menos tolerancia
El proyecto forma parte de una reforma más amplia que no solo aborda alquileres. Incluye modificaciones en desalojos, expropiaciones, regularización dominial y régimen de tierras, con el objetivo de consolidar un marco más previsible para la propiedad privada.
Entre los principales puntos que propone:
- Reducción del plazo de intimación por deuda de 10 a 3 días.
- Implementación del juicio sumarísimo en desalojos.
- Posibilidad de desocupación anticipada del inmueble.
- Resoluciones judiciales en plazos breves.
- Uso de la fuerza pública incluso en días inhábiles.
- Limitación de pruebas a documentación y pericias.
- Domicilio electrónico como canal legal de notificación.
El eje conceptual es claro: acortar tiempos y reducir la incertidumbre para el propietario.
En ese sentido, Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), sostuvo que el sistema actual presenta distorsiones que afectan el funcionamiento del mercado. Señaló que “los desalojos pueden extenderse entre uno y tres años, lo que desalienta la inversión”.
Desde su visión, ese riesgo se traslada directamente al precio. Cuando recuperar un inmueble resulta incierto, el costo se incorpora al valor del alquiler. En cambio, un proceso más rápido —que podría resolverse en plazos de entre cuatro y seis meses— introduce previsibilidad.
También planteó que, “en casos de falta de pago, la discusión judicial se basa principalmente en prueba documental, lo que habilita procesos más ágiles sin afectar necesariamente garantías”.
Seguridad jurídica e impacto en la inversión
Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en derecho inmobiliario y directiva de CAPRA, amplió la mirada y explicó que la iniciativa busca reforzar la seguridad jurídica del derecho de propiedad en un sentido amplio.
“No se trata solo de alquileres, sino de una reforma integral que incluye expropiaciones, tierras rurales y registros. En ese marco, sostuvo que un sistema más previsible puede incentivar la inversión, especialmente en construcción”, acotó.
Planteó Varela Guijarro que “la seguridad jurídica resulta un factor clave para la actividad económica. Un marco estable reduce riesgos, mejora expectativas y puede generar impacto directo en la oferta de viviendas”.
También destacó que la propuesta mantiene límites en materia de tierras, como el tope del 15% de titularidad extranjera y restricciones por superficie, lo que, según su visión, preserva el equilibrio sin afectar la soberanía.
Tensiones legales y límites constitucionales
El enfoque no resulta unánime. Lucía Otegui, abogada experta en derecho inmobiliario, consideró que el proyecto presenta aspectos controvertidos y podría derivar en conflictos a futuro.
Reconoció que el proceso sumarísimo reduce plazos de manera significativa, pero advirtió que esa aceleración puede tensionar garantías procesales. En particular, el riesgo aparece en la aplicación concreta de la norma.
También Otegui señaló que otros puntos del proyecto, “como la flexibilización en la compra de tierras, pueden implicar riesgos en términos de acceso y soberanía, lo que amplía el debate más allá del mercado de alquileres”.
En la misma línea, el abogado Javier Antebi, especializado en derecho inmobiliario, introdujo una mirada centrada en los límites constitucionales. Recordó que “la propiedad privada ya cuenta con protección en la Constitución y planteó dudas sobre hasta dónde puede avanzar una regulación sin afectar otros derechos”.
Además, remarcó que la aplicación de la ley queda en manos de jueces, lo que introduce márgenes de interpretación. Esa flexibilidad puede funcionar como ajuste, pero también generar diferencias en la práctica.
Desde su experiencia en el mercado, sumó un dato relevante: “La mayoría de los inquilinos no busca incumplir. Los atrasos suelen estar vinculados a ingresos inestables o situaciones económicas complejas, lo que introduce un componente social que no siempre se refleja en el texto legal”, dijo Antebi.
Reacción de inquilinos
Del lado de los locatarios, el rechazo es más marcado. Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, advirtió que “el proyecto podría tratarse en el Congreso en los próximos días y anticipó un escenario de mayor presión sobre quienes alquilan”.
El diagnóstico parte de un contexto ya exigente: contratos más cortos, aumentos frecuentes y mayor carga de gastos. “En ese escenario, un plazo de tres días para regularizar deudas aparece como difícil de cumplir para una parte significativa de la población”, amplió.
Para Muñoz, “la combinación de menor margen de respuesta y procesos más rápidos puede derivar en mayor conflictividad social y habitacional, con una dinámica de desalojos más acelerada”.
También planteó que el endurecimiento de las reglas puede trasladarse al acceso, con condiciones más exigentes para ingresar al mercado y menor capacidad de negociación para los inquilinos.
Un mercado en alerta
El posible impacto del proyecto es dual. Por un lado, mayor previsibilidad podría incentivar la oferta y ordenar el mercado. Por otro, la reducción de plazos y la aceleración de los procesos pueden endurecer las condiciones contractuales.
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En ese equilibrio se juega el eje central del debate: seguridad jurídica para el propietario versus acceso y estabilidad para el inquilino.
La discusión en el Congreso definirá el alcance final de la reforma. Muñoz concluyó que, “de avanzar en estos términos, el proyecto podría profundizar la crisis habitacional y aumentar la conflictividad, en un escenario donde el acceso a la vivienda ya se encuentra bajo fuerte presión».
