Publicado: abril 11, 2026, 5:53 am
El mercado inmobiliario español registró en 2025 unos niveles de actividad no vistos desde los últimos coletazos de la burbuja. Sin embargo, el incremento general de las compraventas contrastó con el descenso en las operaciones protagonizadas por extranjeros no residentes. Según los datos publicados este jueves por el Conejo General del Notariado, las transacciones de este tipo de inversores se redujeron un 9,4% con respecto a 2024. Los expertos consultados por 20minutos atribuyen esta caída a los cambios en la regulación, la subida de los precios y la fortaleza del euro. Descartan que la supresión de las golden visa haya influido.
El año pasado los extranjeros no residentes compraron 52.781 viviendas en España. Concentraron el 7,2% de las operaciones. Aunque la cifra sigue siendo abultada —está un 24% por encima del dato prepandemia—, se trata del volumen más bajo de los últimos cuatro años. Acumula un descenso del 18,5% con respecto a las 64.744 adquisiciones de 2022, cuando las compras de extranjeros no residentes llegaron a representar el 9,3% del total.
«Hay una normalización tras el pico extraordinario posterior a la pandemia y la guerra de Ucrania. El comprador extranjero no residente tocó máximos en 2022 y desde entonces mantiene una tendencia descendente», señala Andrés Pedrera, CEO de Sonneil, comercializadora especializada en segundas residencias en zonas costeras. «Aquel boom extraordinario se vio potenciado por la guerra de Ucrania, que produjo la llegada masiva de compradores del Este, y este ajuste actual responde en parte a que esa situación excepcional se está corrigiendo», añade.
Además de ese reajuste, son varios los motivos a los que los expertos achacan el descenso en las operaciones de los extranjeros no residentes, si bien es unánime el rechazo a que uno de ellos haya sido la eliminación de las golden visa, aprobada hace justo un año. «El impacto es nulo, porque representaban una proporción muy pequeña», indica José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y director de la Cátedra Tecnocasa-UPF. Según los datos del Ministerio de Vivienda, entre 2013 y 2023 se concedieron 14.576 permisos de este tipo —la mayoría a chinos y rusos—, con los que los inversores foráneos podían obtener la residencia en España a cambio de comprar inmuebles a partir de los 500.000 euros. En esa década se vendieron 5 millones de casas.
«Estos permisos son ínfimos en relación a todo el mercado», coincide Carlos Balado, profesor de la OBS Business School. El también secretario de Denaria atribuye, en buena parte, el freno de las compraventas entre los no residentes a los continuos cambios de regulación, por ejemplo con respecto a los alquileres turísticos, y anuncios políticos, como el de crear un impuesto extra a la compra de vivienda por extranjeros extracomunitarios que el Gobierno puso sobre la mesa el año pasado. «Esto hace que el inversor no sepa a qué atenerse», advierte Balado, que opina que tratar de abordar la crisis habitacional restringiendo este tipo de compras es «desenfocar el problema principal», ya que son inversores con un poder adquisitivo alto y, por tanto, no compiten con los residentes por las mismas casas.
García-Montalvo coincide en señalar a la inestabilidad de la normativa como obstáculo para los forasteros. «Hay una inseguridad en la que el que compra no sabe qué pasará mañana y qué podrá hacer con su vivienda», señala. «El problema no es tanto el hacer una política para que los extranjeros no compren, sino el estar continuamente inventando cosas», remarca, agregando que también la subida de los precios puede haber contribuido a frenar las adquisiciones de extranjeros no residentes.
Pagan precios más caros
«El aumento de precios de las viviendas también está afectando a un tipo de comprador, el no residente, que ya es el que pagaba los tickets más altos y, por tanto, el más sensible a un mercado más exigente», coincide Pedrera. «Cuando suben los precios y la compra es más aspiracional o vinculada a segunda residencia, la decisión se vuelve más selectiva y tarda más en cerrarse. Esto lo estamos notando más en la Costa del Sol», agrega el CEO de Sonneil, que apunta a que las peores expectativas económicas en algunos países europeos también están enfriando las operaciones en algunas nacionalidades, como la alemana.
Según los datos de los notarios, el precio medio pagado por los extranjeros no residentes —3.242 €/m² — es un 65% más alto que el de residentes y españoles —1.963 €/m² y 1.839 €/m² respectivamente—. El país de origen mayoritario entre estos compradores ha sido tradicionalmente Reino Unido, aunque su peso ha ido menguando desde el Brexit. En 2025 fueron desbancados por los holandeses, entre quienes las transacciones crecieron un 12%, a la contra de la mayoría de nacionalidades.
En los últimos años el origen de los compradores se está diversificando, perdiendo peso mercados tradicionales como el inglés, el alemán, el belga o el francés. Estas cuatro nacionalidades concentraron en 2025 el 40% de las operaciones de extranjeros no residentes, pero sus transacciones se redujeron respectivamente un 14,1%, 7,6%, 14,7% y 10,4%. En cambio, ganan fuerza nuevas nacionalidades como las del Este de Europa —polacos y ucranianos han crecido un 13,3% y 28,6% desde 2022—, a raíz de la guerra de Ucrania, y Estados Unidos, sobre todo tras el regreso de Donald Trump a la Casa Blanca.
Un euro fuerte
Balado discrepa de que la subida de los precios pueda estar haciendo mella en los extranjeros no residentes, al ser compradores más orientados hacia la gama media-alta y alta y tener España todavía unos precios más asequibles que otros enclaves internacionales. No obstante, sí apunta a que el fortalecimiento del euro está encareciendo las compras para los compradores de países con monedas más débiles.
También Pedrera señala a este factor financiero, que indica que está afectando sobre todo a suecos y noruegos. «En nuestra experiencia comercial, los países nórdicos han perdido fuerza porque sus monedas han llegado con menos capacidad de compra frente al euro», explica el CEO de Sonneil, que matiza que más que una caída generalizada lo que están viendo es un cambio en el «mapa de comprador» y destaca el empuje creciente de nacionalidades no tan tradicionales como estadounidenses o mexicanos.
En el segmento de lujo, Lluis Barrera, managing partner de Barnes, no detecta por el momento una caída en la adquisición de viviendas por parte de extranjeros no residentes. Reconoce que este segmento también ha notado las subidas de precios en los últimos años por la falta de inmuebles, pero niega que esto haya reducido las operaciones y explica que España sigue siendo un país «muy competitivo» para este tipo de inversores y es un «país refugio» frente a la inestabilidad geopolítica.
Pese a insistir en que la demanda de viviendas de lujo por parte de extranjeros se mantiene fuerte, Barrera se muestra expectante sobre el impacto que la guerra de Oriente Medio pueda tener, tanto sobre las decisiones de compra como sobre el acceso a financiación, por la subida de los tipos de interés, para aquellos que necesiten pedir una hipoteca. En todo caso, no espera que pueda producirse una caída de las operaciones, sino una ralentización por la postergación de transacciones. «Veremos si el conflicto escala y cuánto dura, aunque no creemos que vaya a ser catastrófico», resume.
