Publicado: agosto 24, 2025, 2:23 pm
En mayo de 2024, el New York Times lanzaba un reportaje que desnudaba la situación de la crisis inmobiliaria en China. No había dudas. Se trataba de una de las más graves de su historia reciente y los números eran demoledores: había cuatro millones de apartamentos terminados y sin comprador, y otros diez millones vendidos, pero aún sin construir. La sobreoferta era consecuencia directa de algo que ya había ocurrido en Japón.
Un año después, la situación es un poco peor.
El precedente japonés. La comparación entre la actual economía china y la japonesa de los años noventa resultaba inevitable: ambas enfrentan las consecuencias de burbujas inmobiliarias infladas por políticas fiscales y monetarias erráticas, expectativas desmesuradas y un trasfondo demográfico adverso. Japón vivió un auge en los precios de la vivienda que multiplicó por más de dos la relación entre coste y renta, sostenido por una ola de compradores primerizos, políticas fiscales favorables al suelo y desregulación financiera.
El espejismo de riqueza impulsó el consumo y el empleo, pero cuando la población comenzó a envejecer y el número de nuevos compradores se redujo, los valores inmobiliarios se desplomaron, arrastrando a la bolsa y sumiendo al país en una trampa deflacionaria marcada por desempleo y caída de la natalidad.
La solución nipona. Recordaba Japan Times que la respuesta política de Tokio, basada en estímulos monetarios y fiscales agresivos, diagnosticó mal la raíz del problema: se trataba de un mal demográfico crónico, no de un episodio coyuntural. La consecuencia fue agravar los desequilibrios, encarecer aún más la vivienda, retrasar matrimonios y reducir nacimientos.
Con el paso del tiempo, Japón logró escapar de la deflación, pero quedó atrapado en un círculo inflacionario de largo plazo, con salarios presionados al alza por la escasez laboral, debilitamiento industrial y pérdida de competitividad, todo ello agravando la contracción demográfica y perfilando lo que algunos llaman no solo “décadas perdidas”, sino “siglos perdidos”.
El desafío chino. China enfrenta hoy un panorama aún más severo. La urbanización acelerada, la escasez de suelo impuesta por políticas públicas, la dependencia fiscal de los gobiernos locales de las ventas de terrenos y las expectativas de crecimiento ilimitado inflaron precios hasta niveles sin precedentes.
En su apogeo, el sector inmobiliario llegó a aportar una cuarta parte del PIB nacional y más de un tercio de los ingresos públicos, mientras representaba cerca del 70% de los activos familiares, frente al 50% en Japón en 1990. Con ratios de precio-ingreso más del doble que los japoneses y una inversión residencial que llegó a ser 1,5 veces más alta que la nipona en proporción al PIB, el pinchazo de la burbuja ha dejado millones de viviendas sin demanda, desplome de la construcción, sobrecapacidad crónica y una destrucción de riqueza familiar equivalente a todo un año de producción nacional.
Zona residencial en Shanghai
La trampa demográfica. Si Japón sufrió la contracción de compradores primerizos a partir de los 40 años, en China la situación es más grave: debido a la política del hijo único, la media de adquisición de la primera vivienda es más temprana, hacia los 28-32 años. Esa cohorte alcanzó su máximo en 2019, justo antes del estallido de la burbuja, lo que significa que no habrá una segunda ola de demanda como la que parcialmente alivió la situación japonesa en los años 2000.
Además, la población mayor de 65 años crece a un ritmo vertiginoso: lo que a Japón le tomó 28 años, China lo alcanzará en apenas dos décadas, hasta 2040. A ello se suma un consumo interno muy bajo, apenas un 38% del PIB en 2020, frente al 50% japonés en 1990, lo que limita la capacidad de la demanda interna para amortiguar la crisis.
El caso Evergrande. Hoy, el mercado inmobiliario chino, que durante más de dos décadas fue el gran motor de crecimiento económico, atraviesa una espiral descendente que lleva ya cinco años y amenaza con cronificarse. La magnitud del colapso quedó de manifiesto con las pérdidas récord de Vanke en 2024 y con la decisión de Evergrande (el símbolo más notorio del auge y posterior desplome) de retirarse de la Bolsa de Hong Kong tras acumular pasivos por 360.000 millones de dólares.
Evergrande, que en su apogeo llegó a ser la mayor promotora del país y el emblema de una expansión basada en deuda y especulación, se derrumbó cuando Pekín impuso límites a la financiación en 2020. Su liquidación refleja no solo el fracaso de intentos de reestructuración, sino también la profundidad de la crisis que arrastra al resto del sector.
Urbanización, deuda y especulación. Recordaba Bloomberg que el problema de Pekín hunde sus raíces en 1998, cuando se liberalizó el mercado de la vivienda en un país todavía mayoritariamente rural. En apenas dos décadas, casi 500 millones de personas se trasladaron a las ciudades, lo que generó un auge sin precedentes en la construcción y convirtió la vivienda en el principal activo de las familias chinas, hasta alcanzar el 80% de su riqueza.
Entre 2000 y 2015 los precios se multiplicaron por seis, alimentados por la especulación y por un modelo que permitió a promotoras pre-vender viviendas aún no construidas para financiar su crecimiento. Al mismo tiempo, los gobiernos locales se volvieron dependientes de la venta de terrenos para sostener sus presupuestos, retroalimentando la burbuja. A finales de la década de 2010, el valor total del sector inmobiliario superaba los 50 billones de dólares, el doble del mercado de Estados Unidos.
Las “tres líneas rojas”. En 2020, temeroso de una burbuja que pudiera desestabilizar el sistema financiero, el gobierno impuso duras restricciones: límites al endeudamiento, exigencias de liquidez y freno a la concesión de hipotecas. Estas reglas, conocidas como las “tres líneas rojas”, asfixiaron a promotoras que ya operaban al límite de su capacidad financiera. El golpe coincidió con la pandemia de Covid-19, que paralizó obras y frenó la demanda.
En 2021, Evergrande dejó de pagar su deuda, lo que marcó el inicio oficial de la crisis. Otros gigantes como Country Garden y Sunac siguieron el mismo camino. Desde entonces, los tribunales de Hong Kong han ordenado la liquidación de varias promotoras chinas, incluida China South City Holdings en agosto de 2024, confirmando la fragilidad estructural de un sector construido sobre deuda y expectativas irreales.
Caída de precios y exceso de oferta. La demanda se desplomó a partir de 2022, cuando la incertidumbre económica y la pérdida de empleos erosionaron la confianza de los compradores. Los precios cayeron con fuerza, registrando en agosto de 2024 la mayor bajada anual en nueve años. Se acumulan ahora cerca de 400 millones de metros cuadrados de viviendas terminadas sin vender, a los que se suman millones de pisos a medio construir que nunca fueron entregados.
El sobreendeudamiento familiar agrava la situación: la deuda hipotecaria alcanza ya el 145% de los ingresos disponibles por persona, y la morosidad se sitúa en máximos de cuatro años. Cada vez más familias se ven obligadas a vender con pérdidas, lo que acelera la caída de precios y erosiona aún más la confianza.
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El dilema de Pekín. El gobierno enfrenta una encrucijada. Por un lado, debe sostener un sector que emplea a más de 50 millones de trabajadores, sostiene los ingresos de gobiernos locales y representa una parte decisiva del sistema bancario. Por otro, quiere evitar volver al modelo basado en deuda y especulación que condujo a la crisis.
Aunque líderes como Li Qiang han prometido nuevas medidas, incluida la flexibilización de compras en áreas suburbanas de Pekín y la posibilidad de replicar estas iniciativas en Shanghái o Shenzhen, la magnitud del problema (con deudas de billones de dólares y un parque de viviendas sobredimensionado) hace que cualquier intervención se asemeje más a un intento de contener daños que a una solución definitiva.
Un futuro estancado. La advertencia parece clara: mientras Japón tardó décadas en descubrir que su problema era esencialmente demográfico y no financiero, China corre el riesgo de cometer la misma equivocación con consecuencias aún más graves. Con una burbuja inmobiliaria más inflada, un consumo interno más débil y un envejecimiento acelerado, el país se adentra en un terreno de vulnerabilidad crónica.
Si la respuesta sigue siendo inyectar estímulos de corto plazo en lugar de afrontar reformas profundas en natalidad, bienestar y modelo productivo, el resultado podría no ser solo una réplica de las “décadas perdidas” japonesas, sino la entrada en una era prolongada de estancamiento que comprometa de forma irreversible su proyección económica global.
Como resumían en Bloomberg, es muy posible que la pregunta ya no sea si China logrará recuperar el dinamismo inmobiliario del pasado, sino si podrá reinventar su economía sin que la implosión del ladrillo lastre durante años el crecimiento, la estabilidad social y la credibilidad del gobierno en su capacidad de gestión.
Imagen | Pexels, kallerna, CEphoto, Uwe Aranas
En Xataka | China está moviendo bloques de edificios enteros a la vez para construir debajo. ¿Por qué? Porque puede
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La noticia
Un fantasma que arrasó la economía de Japón acecha ahora a China: el de las 14 millones de viviendas vacías
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Miguel Jorge
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