Publicado: abril 22, 2026, 3:00 am
La crisis de la vivienda en España, provocada por los altos precios del alquiler y la compraventa como consecuencia de una escasez de oferta y una alta demanda, está dificultando el acceso a los inmuebles a millones de ciudadanos, especialmente a los más jóvenes.
En este contexto, muchas personas buscan soluciones a esta problemática con distintas fórmulas, como una donación familiar o una herencia. En este sentido, cada vez más ciudadanos están intentando convertirse en propietarios aprovechando la existencia de inmuebles sin uso o sin regularización jurídica mediante procedimientos vinculados a la denominada usucapión inmobiliaria.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en España existen alrededor de 3,8 millones de viviendas vacías. Esta cifra que incluye inmuebles en distintas situaciones, como herencias no regularizadas, viviendas sin uso efectivo o activos en conflicto.
«Quien posee un inmueble durante años como si fuera su dueño puede llegar a convertirse en propietario», afirma Jorge Martorell, socio de Marín y Mateo Abogados, despacho especializado en herencias, planificación fiscal, derecho de familia y derecho inmobiliario. Martorell asegura que «se ven más procedimientos relacionados con la usucapión inmobiliaria de los que podríamos pensar, especialmente en inmuebles heredados no regularizados o propiedades rústicas cuyo uso se ha prolongado durante décadas».
Este experto explica la usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, suelen surgir cuando «durante largos periodos de tiempo una persona ha actuado como propietario». La usucapión está regulada en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil y básicamente permite adquirir la propiedad de un inmueble sin necesidad de compraventa, herencia o donación. No obstante, para poder acogerse a este procedimientos, la ley exige actuar como si fuese el propietario del inmueble, asumiendo su mantenimientos y gastos (arreglos, suministros, impuestos…), y siendo pública, pacífica y continuada.
Los plazos para poder adquirir la propiedad de un inmueble mediante usucapión dependen del tipo de procedimiento por el que se opte. Existe la modalidad ordinaria y la extraordinaria. La ordinaria exige un plazo de 10 años si el propietario reside en España o 20 años si está ausente. El ocupante debe demostrar buena fe y justo título, lo que implica que creía legítimamente tener derecho a la vivienda. La extraordinaria no requiere buena fe ni justo título, en esta modalidad, el único requisito es haber mantenido la posesión de forma pública y pacífica.
Necesita obtener una resolución judicial
Desde Marín y Mateo Abogados precisan que la usucapión no se limita únicamente a viviendas abandonadas. «Puede aplicarse a cualquier inmueble, urbano o rústico, incluso aunque esté inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona. Lo determinante no es la titularidad formal, sino el ejercicio efectivo y continuado de la posesión en las condiciones que establece la ley».
Sin embargo, para que la propiedad sea plenamente efectiva frente a terceros, es necesario regularizar la situación: «En la práctica, esto implica iniciar un procedimiento legal, habitualmente mediante una acción declarativa de dominio, que permita obtener una resolución judicial y proceder posteriormente a la inscripción en el Registro de la Propiedad».
